上海房產律師教你在二手房買賣中做低房價失敗如何補繳稅費?

　　二手房房屋買賣中，做低房價的目的是什么？所謂做低房價，就是交稅務部門審稅的合同價比房屋買賣雙方約定的真實房價低，做低房價的就是為了避稅，比方說一套房子100萬，契稅是3%，正常要交3萬的稅，房價做低就成了80萬，那么我需要繳納2.4萬的稅就可以了，這樣我就省了6000塊，許多人為了省這筆錢都有這樣的操作。下面上海房產律師就來說說二手房買賣中做低房價失敗如何補繳稅費?

　　一、基本案情

　　甲系乙的父親。2009年7月27日，丙與甲在中介公司居間下，簽訂房地產生買賣間和合同商定甲及乙購置某地四套房屋，成交總房價款為人民幣1,720萬元。和合同確，上述四套商店已由某房地產公司受托出租，實踐承租工資某銀行，租期自2009年2月1日至2015年1月31日，丙同意甲、乙以此中任何一人名義簽訂生買賣約。同日，丙與甲另簽訂協議書一份，商定上述房屋實踐成交價錢為2,320萬元，上海市房地產生買賣約的價錢為1,720萬元，該條約僅限生買賣務應用，甲仍按2,320萬元領取房款。鑒于物業之裝修和租賃權益，甲賠償600萬元。該款由甲在簽訂上海市房地產生買賣同時一次性領取。當日，甲經由過程中介公司轉賬領取100萬元。2009年8月6日，乙與丙就上述四套房屋分手簽訂上海市房地產生買賣約。條約商定，雙方于2009年10月10日前向房地產生買賣務中央請求辦理轉讓過戶手續，以簽訂房屋交代書為房屋轉移占領的標記。丙未按條約商定時候辦理房地產產權過戶、交房的各項手續的，乙未按增補條目商定日期付款、未按商定時候辦理存款請求及未按商定時候辦理房地產產權過戶及交房等各項手續的，每過期一日，需向對方領取房地產發售總房價款千分之一的賠償金，并應連續執行條約。同時，雙方在條約附件中商定，待乙存款請求經銀行考核經由過程，且丙刊出典質登記后三日內，雙方親身至房地產生買賣務中央請求辦理產權過戶及典質登記手續；待存款銀行將存款領取至指定賬戶后三日內，雙方對房地產進行驗看、盤點，確認無誤后，丙將房屋托付（轉移占領）乙，同時乙領取尾款20萬元，該尾款由中介公司保存，代乙轉付丙；丙在房屋驗收交代后，與乙配合辦理水、電、燃氣、德律風、有線電視等過戶手續。另外，102室房屋生買賣約的增補條目還商定，雙方應根據國家法律、法例等劃定各自費用交易所發生的稅、費。同日，雙方另簽訂增補和合同商定雙方已簽訂生買賣約的價錢為1,720.35萬元；現經雙方商議，乙應在領取的條約總價款外，在此外支付給丙房價補償款599.65萬元，詳細領取體式格局為：在簽訂生買賣約當日領取部分裝修補償款200萬元，在送件當日領取殘剩裝修補償款399.65萬元。2009年8月6日，雙方還簽訂了一份以丙為甲方、乙為乙方的租約轉讓和合同雙方各執一份原件，但內容有差別）。乙供應的租約轉讓和合同有“（不含租賃發票稅）”“（包括租賃發票稅）”字樣，以及“甲方應于交房當日，部署乙方與承租人簽訂新的《租賃條約》或將原租賃條約的出租人變更為乙方（除乙方與承租人另行殺青同等外，乙方批準根據原租賃條約的商定執行權力、責任），房錢自該日起歸乙方所有（該日前甲方預收而未應用的房錢（如有），甲方應同時轉付給乙方），甲方應同時將原租賃條約的租賃保證金（如有）轉付給乙方”之商定，甲方簽名處為“丙”，乙方簽名處為“甲代乙”，無手寫之日期及身份證號碼。而丙供應的租約轉讓和合同無“（不含租賃發票稅）”“（包括租賃發票稅）”字樣，但商定“甲方應于交房當日，部署乙方與承租人簽訂新的《租賃條約》”；“房錢應自于乙方已支付給甲方全額房價款，且雙方辦理房屋托付手續當日起歸乙方所有（該日前甲方預收而未應用的房錢（如有），甲方應同時轉付給乙方），甲方應同時將原租賃條約的租賃保證金轉付給乙方”，尾部有雙方署名及身份證號碼以及簽訂日期。2009年9月，雙方至生買賣務中央辦理過戶，雙方按《上海市房地產生買賣約》記錄的生買賣務價款各自費用了應繳納的稅費。2009年9月21日，乙請求的四筆存款373.90萬元、238.20萬元、171.60萬元、76.30萬元由存款銀行間接劃入丙賬戶。2009年9月25日，雙方及中介公司的事情職員配合至房屋所在地辦理交房手續。因為房屋上已有租約，因開發商或承租人不愿意另行簽訂新的租約，而乙保持請求簽訂新的租約，致使當天雙方未能連續辦理其余手續。同年10月9日，雙方再次在中介公司的協調下進行交房，因為異樣的緣故緣由，未能簽訂房屋交代書。2009年10月22日，甲發函關照實踐承租人某銀行，稱乙為涉案房屋的產權人，如某銀行抉擇連續租賃，則應在一個月內與其簽訂租賃和合同支付自2009年9月16日起的租金，如某銀行不打算續租，則應在一個月內搬離，并支付自2009年9月16日至實際搬離日的租金。2009年12月2日，乙與某銀行簽訂租賃合同，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年1月前的租金均已由丙收取。2009年12月3日，乙將在中介公司處保管的80萬元取回。截至該日，屏除尾款80.35萬元未收到外，其余房款均已收悉。2009年12月16日、30日，丙補繳印花稅、營業稅、土地增值稅、個人所得稅等共計2,045,249.96元。2009年12月23日，乙向長寧法院提起訴訟。在該案中，乙的訴請為：1、丙立即交房，具體包括協助辦理房屋煤氣、電等公用設施戶名變更手續，提供原始交房的煤氣、排煙、排風、進出水管道的管線圖、電路設施的配圖，提供房屋的裝修圖紙以及房屋隔壁103室和104室房屋分界線的圖紙；2、丙支付逾期交房違約金，從2009年9月25日起至實際交房日止，按已付房款人民幣3,432,700元的日萬分之一計算。在該案審理中，丙抗辯認為，其在2009年9月25日已前往指定物業辦理交房手續，是乙不愿意辦理相關交房手續，故丙已經履行了交房義務，不同意支付逾期交房違約金；丙愿意協助乙辦理公用事業的更名手續，也愿意提供開發商交房時的圖紙，但房屋由承租人某銀行自行裝修，丙沒有裝修圖紙，無法提供。雙方于2009年8月6日簽訂買賣合同時，丙要求凈到手2,300萬元，丙不費用交易稅費，乙則提出做低房價，并虛構了600萬元的裝修款，以避免費用稅費。買賣合同達成后，乙卻向稅務機關舉報，導致丙額外承擔稅費2,045,249.68元，分攤到每套房屋上的金額為511,312.42元。丙提起反訴，請求判令乙賠償511,312.42元。

　　一審覺得對于稅費費用的題目，法院覺得，對丙提出的生買賣務“凈得手”價這一基礎究竟難以認定，雙方以做低房價、縮小稅費付出的方式殺青生買賣意，此舉侵害國家好處，雙方均存在錯誤；買賣合同雖然約定稅費各自費用，但該約定是建立在以買賣合同文本記載的交易價格的基礎上，雙方均未預料到補繳稅費的發生，該稅費也未計入雙方簽約與否的成本核算中。因此，在雙方均不提出解除買賣合同的基礎上，從公平原則的角度上考量，法院確定因本次房屋買賣所補繳的稅款由雙方各半費用為宜。

　　二審法院覺得關于稅費費用的問題，雙方在生買賣約中明確商定雙方根據國家劃定各自費用生買賣務的稅、費，故丙請求乙分管其補繳的稅費不足條約根據；丙在報價時即明確提出做低房價，做低房價以避稅是丙出于本身目標，做低房價后雙方各自規避了各自名下的相干稅費，并不存在雙方惡意串通共同分享避稅得益的情況?，F避稅不成，雙方也應各自承擔補繳的稅費。原審法院酌情判定稅費的分擔與稅收法定原則相悖。因此，原審對此所作處理亦存在錯誤，對丙要求乙分擔其因做低房價補繳的稅費，因缺乏事實和法律依據，不予支持。

　　二、律師分析

　　在二手房生買賣雙方普通會明確商定稅費的費用。一般而言，房屋生買賣邊會商定統統稅費均有買房人費用，然則也有少數的房屋生買賣約中商定了各自稅費各自費用。各自稅費各自費用的商定固然是無效的，統統稅費均有買房人費用的商定也是有效的——因為不管誰交稅（或者誰替誰交稅），國家的稅收利益并沒有受到損害，不符合“惡意串通損害國家利益”的條件；此外，房屋買賣雙方對于稅費的約定是其真實意思的表示，并不存在顯失公平等可撤銷的事由，也不存在無效事由，且可以將之視作買房人對自己權利的放棄和處分，合法有效。

　　在兩種商定全數正當無效的前提下，如果做低房價失敗，那么需要誰來補繳稅款呢？

　　首先，稅收征管部分普通不會檢察房屋生買賣方的約定，而會依照稅收法定原則分別向房屋買賣雙方征收各自應當繳納的稅費。

　　那么，從民事法律關系或者民事責任的角度，應當由誰來補繳稅費呢？

　　1、假如條約商定各自稅費各自費用，則需求補繳的稅費也應當是各自補繳各自的稅費。

　　2、假如條約商定統統稅費由買房人費用，則需求補繳的稅費由買房人費用。3、假如條約商定了其余的費用比例，則根據條約約定。之所以補繳的稅費按照上述原則，是因為合同雙方在做低房價的時候就知道或者應當知道做低房價可能會失敗，并且對做低房價失敗后應當如何補繳稅費有一個合理的預期——按照合同的約定補繳。

　　當然，假如房屋生買賣邊約定了做低房價失敗后需要補繳的稅費如何分擔，則應當按照此約定。

　　以上就是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，上海房產律師可以給你提供服務，歡迎咨詢。