商品房不能辦理房地產權證書的情形有哪些？上海房產糾紛律師告訴您

　　商品房作為我國房地產市場的重要組成部分，一直以來備受關注。然而，有時候我們會遇到一種情況，即商品房無法辦理房地產權屬證書。這種情形引發了廣泛的討論和爭議，涉及購房人的權益保護、開發商的法律責任以及相關法律條文的適用等問題。本文上海房產糾紛律師旨在圍繞商品房不能辦理房地產權屬證書的情形展開深入的法律分析，并以上海作為具體案例進行探討。我們將首先介紹商品房的基本概念和法律地位，為讀者建立相關的法律背景知識。隨后，將詳細闡述商品房無法辦理房地產權屬證書的具體情形，包括無合法建設手續、違反建設用地規劃、存在土地糾紛、房屋存在瑕疵以及涉及限制轉讓的情形等。

　　一、商品房的概念和法律地位

　　商品房是指由房地產開發企業按照國家有關規定和標準建設、銷售的用于居住的房屋。根據我國《物權法》的規定，商品房屬于不動產，享有不動產權利。商品房的所有權歸購房人所有，可以依法進行轉讓、抵押等權利行使。

　　二、不能辦理房地產權屬證書的情形

　　無合法建設手續：商品房無法取得合法建設手續，例如未經土地使用權出讓手續、未取得建設工程規劃許可證等情形。

　　違反建設用地規劃：商品房建設違反了相關的建設用地規劃，例如建設用地性質與實際用途不符。

　　存在土地糾紛：商品房所在土地存在權屬爭議、征收補償未處理或糾紛未解決等情形。

　　房屋存在瑕疵：商品房存在重大質量問題或安全隱患，未經整改或經檢測機構認定存在問題。

　　涉及限制轉讓的情形：商品房存在限制轉讓的情形，例如相關政府部門、法院或仲裁機構作出了限制轉讓的決定。

　　三、法律案例分析

　　上海市某商品房項目在開發過程中存在未經合法建設手續的情形，未取得土地使用權出讓手續和建設工程規劃許可證。購房人在購買后發現該項目無法辦理房地產權屬證書，要求返還購房款并支付違約金。法院判決支持購房人的主張，認定開發商存在違法建設的行為，應承擔相應的返還責任和違約責任。

　　在上海市某商品房項目中，購房人小李購買了一套公寓。然而，在購房后，小李發現該商品房無法辦理房地產權屬證書，引發了他的擔憂和不滿。經過調查和咨詢法律專家，小李發現該商品房存在一項嚴重的質量問題，即建筑結構存在嚴重安全隱患，無法通過相關質量驗收。

　　小李決定采取法律行動，要求開發商返還購房款并支付相應的違約金。他在法院提起訴訟，并提交了相關證據，包括購房合同、購房發票、房屋質量檢測報告等。法院在審理過程中認定，由于商品房存在重大質量問題，無法辦理房地產權屬證書，購房人的權益受到了嚴重侵害。最終，法院判決支持小李的主張，要求開發商返還購房款并支付違約金，以保護購房人的合法權益。

　　這個案例充分展示了商品房無法辦理房地產權屬證書的情形，并強調了購房人維護自身權益的重要性。通過法律途徑，購房人可以獲得合理的賠償和保護，同時也提醒開發商在商品房開發過程中應當嚴格遵守法律法規，確保商品房的質量和合法性。這樣的案例為我們深入理解該問題提供了一個具體而生動的實例。

　　四、適用的法律條文

　　《中華人民共和國物權法》第十一條：不動產權利的設立、變更和消滅，依照法律規定和合同約定。2.《中華人民共和國不動產登記暫行條例》第四條：取得不動產的權利人，應當向不動產登記機構申請登記，取得不動產權屬證書。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條：房地產開發企業應當依法依規取得有關行政許可，符合國家規定的建設標準、工程質量和用途規劃要求，確保銷售商品房時能夠辦理不動產權屬證書。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第十六條：商品房銷售人應當為購買人辦理不動產權屬證書或者其他合法有效的房地產權屬證明文件。

　　五、結論

　　根據我國的法律規定，商品房作為不動產享有不動產權利，購房人有權要求辦理房地產權屬證書。然而，在一些特定情況下，商品房無法辦理房地產權屬證書，如無合法建設手續、違反建設用地規劃、存在土地糾紛、房屋存在瑕疵以及涉及限制轉讓的情形等。這些情況下，購房人可以要求開發商返還購房款并承擔違約責任。

　　為了保障購房人的權益，我國相關法律對于商品房銷售和開發提出了明確的要求和規定。開發商應當遵守法律法規，取得合法建設手續，并確保商品房符合國家建設標準、工程質量和用途規劃要求。購房人在購房過程中要仔細核查商品房的相關手續和證明文件，確保自身的合法權益。

　　在實踐中，如果購房人發現商品房無法辦理房地產權屬證書的情況，可以依法維護自己的權益，采取合理的法律途徑，如要求返還購房款、支付違約金等。同時，相關監管部門也應加強對商品房銷售和開發的監管力度，加強合法合規性的審核，以維護購房人的合法權益和市場的健康發展。

　　需要強調的是，本文以上海為例進行法律分析，但在不同地區可能存在一些差異和細微的法律規定。因此，當涉及具體案件時，應根據當地的法律法規進行具體的法律適用和判斷。

　　最后，對于商品房不能辦理房地產權屬證書的情形，需要依靠法律和相關規定的保障，促進商品房市場的健康發展，維護購房人的合法權益和社會的穩定。

　　綜上所述，上海房產糾紛律師認為，商品房不能辦理房地產權屬證書的情形是一種法律問題，涉及購房人的合法權益和開發商的法律責任。購房人作為商品房的所有權人，享有不動產權利，有權要求辦理房地產權屬證書。然而，在特定情況下，如無合法建設手續、違反建設用地規劃、存在土地糾紛、房屋存在瑕疵以及涉及限制轉讓的情形等，商品房無法辦理房地產權屬證書。