上海房產糾紛律師解讀：預售房屋的基本條件，您必須知道的那些事兒

　　作為一名專業的上海房產糾紛律師，我經常遇到客戶咨詢關于商品房預售的各種問題。為了讓大家更好地了解預售房屋需要滿足的基本條件，今天我就來詳細講解一下，幫助您在購房過程中避免不必要的麻煩和風險。

　　#### 預售房屋的法律依據

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條的規定，商品房預售應當符合以下條件：

　　1. **已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書**。這意味著開發商必須已經支付了所有的土地費用，并且獲得了合法的土地使用權。

　　2. **持有建設工程規劃許可證**。這是確保項目符合城市規劃的重要文件，沒有這個許可證，任何建設都是違法的。

　　3. **按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期**。這一規定是為了保證開發商有足夠的資金完成項目建設，避免出現“爛尾樓”的情況。

　　4. **向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明**。只有取得了這個許可證，開發商才能合法地進行房屋預售。

　　#### 上海的具體規定

　　在上海，預售房屋還需要滿足一些額外的條件：

　　1. **預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照**。這是開發商合法經營的基礎。

　　2. **已辦理建設工程質量和安全監督手續**。這保證了房屋建設過程中的質量和安全。

　　3. **已確定施工進度和竣工交付使用時間**。購房者有權知道房子何時能夠交付使用。

　　4. **七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程**。這是對不同高度建筑的施工進度要求。

　　5. **已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶**。這樣可以確保預售款項專款專用，用于工程建設。

　　6. **預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權**。這意味著土地和項目上不能有任何抵押或其他權利限制。

　　#### 經濟適用房的特殊條件

　　如果您想申請購買上海的經濟適用房，還需要滿足以下條件：

　　1. **家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮常住戶口連續滿3年，且在提出申請所在地的城鎮常住戶口連續滿2年**。

　　2. **家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）**。

　　3. **3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低于18萬元（含18萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64萬元（含8.64萬元）、人均財產低于21.6萬元（含21.6萬元）**。

　　4. **家庭成員在提出申請前5年內未發生過住房出售行為和贈與行為，但家庭成員之間住房贈與行為除外**。

　　5. **具有完全民事行為能力的單身人士（包括未婚、喪偶或者離婚滿3年的人士），男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨申請購買共有產權保障住房**。

　　#### 如何查詢預售許可證

　　購房者可以通過以下幾種方式查詢預售許可證：

　　1. **直接聯系開發商**。您可以要求開發商出示預售許可證原件。

　　2. **登錄當地住房保障和房屋管理局官網**。輸入開發商名稱、項目地址或證件號碼即可查詢相關信息。

　　3. **前往當地住房保障和房屋管理局窗口查詢**。這種方式最為直接，但可能需要較長的時間。

　　#### 注意事項

　　1. **查看預售許可證的真實性**。確保許可證上的項目名稱、開發商名稱等信息與實際情況一致。

　　2. **注意預售資金監管**。購房款應直接存入預售許可證上指定的銀行賬戶，以確保資金用于工程建設。

　　3. **謹慎簽訂合同**。在簽訂購房合同時，要仔細閱讀合同條款，特別是關于面積差異、交房時間、違約責任等方面的約定。

　　#### 結語

　　購房是一項重大的投資決策，尤其是在大城市如上海，房價高昂，購房者更需要謹慎對待。了解預售房屋的基本條件和相關法律規定，可以幫助您在購房過程中保護自己的合法權益。如果您在購房過程中遇到任何法律問題，建議及時咨詢專業的上海房產糾紛律師，以確保您的權益不受侵害。希望這篇文章能為您提供有用的信息，祝您購房順利！