上海房產律師解讀：未成年名下房產能否買賣？

　　在現代社會，許多父母選擇將房產登記在未成年子女的名下。然而，當涉及到這些房產的買賣問題時，法律上有哪些具體規定呢？今天，作為上海房產律師，我將為大家詳細解答這個問題。

　　#### 一、未成年人房產的來源與法律規定

　　未成年人名下的房產通常來源于父母的贈與或繼承。根據《民法典》第三十五條的規定，監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。這意味著，如果房產是父母出資購買并登記在未成年子女名下的，那么該房產視為對未成年子女的贈與，未成年子女因此取得該房屋的所有權。

　　#### 二、未成年名下房產可以買賣嗎？

　　雖然未成年子女擁有房產的所有權，但他們不具備完全民事行為能力，不能獨立進行房產交易。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條的規定，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。因此，父母作為未成年子女的監護人，可以代為簽署相關協議文件，但必須履行監護職責，并對房屋產權中占有的部分進行公正證明。此外，父母還需出具書面聲明，證明此次交易完全是為了未成年人的利益。

　　#### 三、案例分析

　　在實際案例中，如果父母未遵守上述法律規定，擅自出售未成年子女名下的房產，可能會引發法律糾紛。例如，在一起案件中，張某與李某夫妻全額購買了一套房產，并將房屋登記在兒子張偉（化名）名下。后來因家庭需要，他們打算出售這套房產。由于售房目的是為了維護未成年人的利益，且經過公證程序，最終法院認定合同有效。

　　另一個案例中，劉女士將房產登記在兩歲兒子何華名下，后因資金周轉問題以明顯不合理的價格將房產出售給朋友張先生。何華成年后認為該合同損害了他的利益，提起訴訟要求解除合同。法院最終認定該合同無效，因為交易價格明顯不合理，存在惡意串通的嫌疑。

　　#### 四、風險與注意事項

　　將房產登記在未成年子女名下存在一定的風險。首先，父母不能隨意處分未成年子女的財產，除非是為了未成年人的利益。其次，如果父母遇到資金周轉不靈的情況，無法通過抵押或轉讓這些房產來解決問題。此外，夫妻離婚時，登記在未成年子女名下的房產不能作為夫妻共同財產分割。最后，子女成年后不盡贍養義務，父母也難以撤銷贈與。

　　#### 五、總結

　　綜上所述，未成年名下的房產可以進行買賣，但必須嚴格遵守法律規定。父母作為監護人，只能為了未成年人的利益代為簽署相關協議，并需提供書面聲明和公證書。否則，一旦違反法律規定，可能會導致合同無效，甚至引發法律糾紛。因此，建議家長在處理未成年子女名下房產時務必謹慎行事，確保所有操作合法合規。

　　希望這篇文章能幫助您更好地理解未成年名下房產買賣的法律規定，如有更多疑問，歡迎咨詢專業的上海房產律師。