上海律師提醒買房人！想要解除房產合同？你必須要符合這些條件！

　　一般而言，網簽合同是很規范的，房屋買賣應當有的合同條款基本都會有。但是，居間協議或者居間版的房屋買賣合同卻有些不規范，很多重要的合同條款沒有約定或者約定不明確。如果房屋買賣雙方對于這些沒有約定的合同條款不能達成一致，合同就不能履行，似乎應當“解除”，但是依據是什么呢？下面來看看上海律師的解讀。

　　一、依法補充或明確的可能性《合同法》第六十一條：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”依據該規定，對于沒有約定或者約定不明確的，應當按照合同有關條款或者交易習慣確定。在房屋買賣合同中，一般很難根據某些合同條款確定其他的合同條款（如，不能根據合同總價來確定價款支付方式、支付期限、違約責任、過戶時間、交房時間、戶口遷移問題等）。至于交易習慣，倒是可以確定一些沒有約定或者約定不明的合同條款（比如，房屋買賣合同中沒有約定銀行放款的時間，但是一般而言，自過戶到銀行放款按照交易習慣是一個比較明確的時間，如一個月。）但是，交易習慣也不是萬能的（如合同中沒有約定過戶時間、交房時間、逾期多久構成根本違約、付款方式、付款期限，沒有所謂的交習慣來確定這些合同內容）。

　　《合同法》第六十二條：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：（一）質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行。（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。（五）履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔?！?根據該條規定，約定不明確的合同條款基本都可以得以確定。但是，對于沒有約定的合同條款，該條不適用。

　　《合同法》第六十三條：“執行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行；價格下降時，按照新價格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行。”在房屋買賣合同中，基本不能適用該條。

　　二、解除合同的依據首先，如果合同里有約定房屋買賣合同對部分條款沒有約定且雙方不能達成一致的，任何一方都可以解除合同。那么，合同一方自然可以解除合同。但是，合同中一般都不會約定這樣的條款。

　　上面是約定解除，那么法定“解除”的合同依據是什么呢？

　　《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”都不符合。也就是說，不能直接依據該條的規定來行使合同的法定解除權。

　　《合同法》第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方?！钡谒臈l：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預?！?《合同法解釋二》第一條：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！狈课葙I賣合同的重要條款沒有約定，雖然合同還是成立的。但是，這個成立的合同是一個不完備的房屋買賣合同?！逗贤ā返诹畻l：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務?！睂τ跊]有約定的合同條款，合同當事人不能履行?！逗贤ā返谝话僖皇畻l：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；……”對于沒有約定的合同條款，即便認為任何一方對此進行約定是其基于誠信原則而產生的附隨義務，是一種非金錢債務，但是這個非金錢債務是不適于強制履行的。綜上，不完備的房屋買賣合同不能履行，合同當事人的合同目的不能實現。因此，應當參照《合同法》第94條第四項（當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的）和《買賣合同司法解釋》第二十五條(出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）項的規定，予以支持。)的規定，解除合同，并且雙方互相不承擔違約責任。

　　在訴訟的角度。要求繼續履行合同的一方的訴請不能得到支持。因為根據《合同法》第三條（合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。）和第四條（當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。）的規定，合同是當事人雙方自愿達成的，一方也不得將自己的意志強加給另一方，任何單位和個人不得非法干預。法院也不能把自己的意志強加給任何一方合同當事人，迫使當事人非自愿地就不完備的合同達成補充條款。另外，對方還可以從合同的性質進行抗辯，如：認為這種不完備的房屋買賣合同其實質是預約合同，不是本約合同。這樣的話，要求繼續履行合同的訴請自然不應得到支持。

　　以上就是“解除合同依據”的相關知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，上海律師也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。