上海律師事務所以案析法：借名買房中私下協議不能對抗物權登記

　　“借名買房”是指借用他人名義購房，借名人實際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權登記在其名下的行為。由于“借名買房”行為涉及多重法律關系以及存在權利人名實不符的情況，因而在實踐中往往存在法律風險，最終導致相關當事人對簿公堂、錢房兩空。近日，法院便審理了一起案外人執行異議之訴。和上海律師事務所一起來看看吧。

　　男青年孫某鵬到了適婚的年齡，談了幾個女朋友都因為沒房吹了。姑姑孫某蕊為了侄兒有個穩定的生活，將自己在加拿大做生意時積攢的98萬元匯給孫某鵬，讓他?？顚Ｓ觅I房。孫某鵬隨后在朝陽區買了一套房子。此后他認識了女子夏某莉，談了幾個月戀愛，兩人正式登記結婚。一年之后，孫某鵬的大男子主義作風暴露出來，動不動就罵媳婦。夏某莉忍無可忍提出離婚。為了挽回婚姻，孫某鵬將自己名下房產的60%給妻子，以表誠心。雙方簽訂了房屋所有權共有協議，到房管局辦了手續，領取了房產證。

　　不過，由于兩人性格不合，這段婚姻最終破裂。夫妻倆到民政局離婚，并簽署了《離婚協議書》，約定姑姑贈送給孫某鵬的房產，男方占40%份額，女方占60%。房屋出售后所得款項扣除孫某蕊的98萬元后，剩余的款項按比例分割。

　　辦完離婚手續，孫某鵬變卦了。他不同意出售住房，只同意最多補償夏某莉20萬元。夏某莉一氣之下將前夫告上法院。

　　就在夏某莉等待開庭時，卻意外接到了另一家法院的電話，她和前夫孫某鵬一起被孫某蕊告了，要求返還房屋。

　　孫某蕊在法庭上拿出了一份《借名買房協議書》，其中載明孫某蕊出資購買了位于朝陽區的這套房子，孫某鵬只有居住權，無權出租、出售或進行其他處分。

　　孫某鵬當庭同意將房產歸還姑姑，但夏某莉卻不同意，認為協議書是姑侄倆串通簽的。而她與前夫的協議合法有效，并經過了房管部門備案，核發產權證，不可推翻。

　　最終，兩審法院都判決孫某蕊敗訴。孫某蕊想不通，買房錢是自己出的，只是登記在侄子名下，雙方簽了協議，這房子為什么就要不回來了?

　　律師剖析

　　婚前財產可約定為夫妻共有

　　孫某蕊輸了官司丟了房子，第一個原因是侄子將房產自愿給了媳婦一多半。

　　房產是孫某鵬婚前購買的，應屬個人財產，離婚時本不必分給女方。但根據我國婚姻法的規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。

　　根據這條法律，孫某鵬將其婚前的個人房產約定為與夏某莉按份共有，簽訂了書面協議，并到房屋管理部門辦完相應的更名手續，整個過程應屬合法、有效。而且，孫某鵬與夏某莉在離婚時對財產分割達成協議，再次對雙方享有的房屋份額進行了約定，并辦理了離婚手續，離婚協議即告生效，對男女雙方具有法律約束力。

　　私下協議不能對抗物權登記

　　孫某蕊與侄子簽訂了借名買房協議，以為能萬無一失。但是在物權登記面前，還是敗下陣來。

　　根據《中華人民共和國物權法》第十六條、第十七條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，而不動產權屬證書則是權利人享有該不動產物權的證明。房屋管理局代表國家行政機關所頒發的房屋所有權證書及相應的備案材料，具有對外公示的效力，私下里所簽的協議一般不具有對抗房屋所有權證和不動產登記薄的效力。

　　以此案為例，房屋是以孫某鵬的名義購買的，也登記在孫某鵬名下。在沒有相反證據予以否定的情況下，孫某鵬的所有權人身份應當受到尊重。即便私下的協議確定孫某鵬只有居住權，但作為物權登記的產權人，他對房屋處置卻有法律上的完全權利。

　　簡言之，孫某蕊手持協議，也攔不住“房主”孫某鵬將房屋部分甚至全部份額轉給他人。

　　共有權人不同意

　　出資人難獲支持

　　難道說借名買房就是肉包子打狗一去不回嗎?

　　市高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》中規定：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持”。

　　如果此案只有孫某蕊和孫某鵬兩方當事人，在孫某蕊提供充分證據證明訴爭房屋是其出資，且雙方當事人簽訂有借名購買房屋的《協議書》的情況下，孫某蕊要求孫某鵬辦理房屋所有權轉移登記手續，得到法院支持的可能性較大。

　　但是需要注意的是：因孫某鵬在婚后將訴爭房產約定為與夏某莉按份共有，并到房屋管理部門辦理了相應份額的過戶手續，夏某莉也成了訴爭房產的權利人之一。孫某蕊與孫某鵬所簽訂的借名購買房屋的《協議書》對夏某莉不具有法律約束力。孫某蕊讓孫某鵬、夏某莉將房子過戶給她，但產權人之一夏某莉不同意，在現有的產權狀態未被否定的情況下，孫某蕊的主張于法無據，無法得到法院的支持。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向上海律師事務所說明情況，解決您的實際問題。