上海房產律師：房產不登記，引起一連串麻煩

　　二00六年三月二十一日，人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501號《民事調解書》，該調解書第三項為“婚后共同購買單位房改房一位歸被告肖某所有，房屋折價15000元被告于2006年12月30日前支付給原告王某，房屋過戶需要的費用由被告肖某承擔”。事實上，肖某和該案原告至今仍未到房產登記部門辦理變更手續，肖某也既未到法院申請強制執行，也未按照調解書的該條約定支付給王某房屋折價款(及費)。下面和上海房產律師一起了解案件的經過。

　　2011年2月28日，劉某以肖某為被告、王某為第三人具狀起訴，以肖某2010年10月將上述房產轉讓給劉某為由，訴請法院判令肖某、王某協助劉某辦理樓房買賣過戶手續。

　　原告劉某主張該案中肖某因法院判決取得產權，可以轉讓，且認為該案可適用;被告肖某認同原告劉某的主張;第三人認為該案被告已喪失申請法院強制執行的權利，且本案不適用物權法，即使適用物權法，被告肖某因對該不動產不得處分。

　　案件辦理過程中，原告提交法庭的證據是原被告所簽訂《房屋買賣協議》及被告和第三人的法庭《調解書》，被告無證據，第三人向法庭提交反誣產權證。經庭審查明，被告與第三人未辦理房屋過戶登記手續，被告也未申請法院執行，并已過申請一年的時效。后原告撤訴。

　　關于該房產的權屬-----依照2008年4月1日前《》申請執行期限為一年的規定，2007年3月21日后，被告已對該調解書失去向法院申請強制執行的權利。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》(該辦法自2008年7月1日起為《房屋登記辦法》代替而失效)第五條的規定(房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證)，第三人是涉案房產的唯一擁有所有權并行使占有、使用、收益和處分權利的人?！段餀喾ā酚?007年10月1日生效，該法并無溯及力。綜上所述，第三人至今仍是涉案房產唯一的合法所有者。

　　關于物權法的規定-----《中華人民共和國物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！边@是關于物權“設立、變更、轉讓和消滅”的普通規定;第二十八條至三十條對法律文書、繼承、合法新建房產的物權做了規定“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自----等生效時發生效力?！边@是優先于第九條的例外規定;第三十一條規定“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力?！边@說明不動產物權的設立一般應根據登記生效的原則，而生效法律文書、新建、繼承的不動產則自行為完成時取得物權，但在未辦理登記時其處分行為是受限制的，不發生物權的處分權能，對于受讓者來講也不能發生物權的追及權效力。

　　《中華人民共和國物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！边@是關于物權“設立、變更、轉讓和消滅”的普通規定;第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力?！边@是優先于第九條的例外規定;第三十一條規定“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”這是對第二十八條至第三十條規定的限制性規定。

　　1、民事訴狀原告：劉某

　　被告：肖某

　　第三人：王某。

　　訴訟請求：判令被告與第三人協助原告辦理樓房過戶手續并承擔本案訴訟費用。

　　事實和理由：2006年3月份，被告與其妻(第三人)因感情不和，家中位于郯城縣路☆☆號樓房一棟判歸被告所有。后被告將該棟樓房轉讓給我，另買住房。當時，我考慮被告轉讓給我的樓房、環境、位置好，我與被告協商，以六萬元的價格轉讓(協議書附后)，我搬進該樓后，多次要求被告協助我辦理轉讓過戶手續，被告卻以第三人不配合為由，拒不協助我辦理房屋過戶手續。被告與第三人嚴重損害了我的合法權益。為此，特以我國相關法律規定，提起訴訟，請求法院判令被告與第三人，為我辦理轉讓樓房過戶手續，維護我的合法權益。

　　此致

　　郯城縣人民法院

　　2、第三人民事答辯狀

　　答辯人：王某。系本案第三人。

　　答辯人因劉某所提房產買賣糾紛案提出提出如下：

　　被答辯人劉某針對答辯人所提訴訟請求無事實和法律依據，請人民法院依法駁回被答辯人對答辯人的訴訟請求。主要理由是：被答辯人劉某和被答辯人肖某簽訂的涉案房產買賣協議對答辯人來說是無效的，被答辯人將答辯人列為第三人也無法律和事實依據。

　　(一)、從法律上來講，答辯人至今仍為涉案房產的唯一合法所有者。

　　涉案房產的登記所有人為答辯人，二00六年三月二十一日，郯城縣人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501號《民事調解書》，該調解書第三項為“婚后共同購買單位房改房一位歸被告肖某所有，房屋折價15000元被告于2006年12月30日前支付給原告，房屋過戶需要的費用由被告承擔”。事實上，被答辯人肖某和答辯人至今仍未到房產登記部門辦理變更手續，被答辯人肖某也既未到法院申請強制執行，也未按照調解書的該條約定支付給答辯人房屋折價款(及子女)。依照2008年4月1日前《民事訴訟法》申請執行期限為一年的規定，2007年3月21日后，被答辯人肖某已對該調解書失去向法院申請強制執行的權利。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》(該辦法自2008年7月1日起為《房屋登記辦法》代替而失效)第五條的規定(房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證)，答辯人是涉案房產的唯一擁有所有權并行使占有、使用、收益和處分權利的人?！段餀喾ā酚?007年10月1日生效，該法并無溯及力。綜上所述，答辯人至今仍是涉案房產唯一的合法所有者。

　　(二)、被答辯人對涉案房產的轉讓行為對于答辯人來說是無效的。

　　答辯人至今仍是涉案房產唯一的合法所有者。根據《中華人民共和國》第五十一條(無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效)、第五十二條第一款第二、五項的規定(有下列情形之一的，合同無效：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;違反法律、行政法規的強制性規定)、《中華人民共和國城市》第三十七條第一款第(四)、(六)項的規定(下列房地產，不得轉讓：共有房地產，未經其他共有人書面同意的;未依法登記領取權屬證書的)的規定，被答辯人肖某轉讓涉案房產的行為是無效的。

　　(三)、即使《中華人民共和國物權法》有溯及力，被答辯人肖某轉讓涉案房產的行為也不發生物權轉讓的效力。

　　《中華人民共和國物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！边@是關于物權“設立、變更、轉讓和消滅”的普通規定;第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”這是優先于第九條的例外規定;第三十一條規定“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”這是對第二十八條至第三十條規定的限制性規定，亦即未經登記的不動產物權不得處分，這與“不動產物權登記生效”制度、“不動產司法確權”制度相互補充、銜接、統一。處分權本是物權的權能之一，即使《物權法》有溯及力的話，根據以上三十一條的規定以及本案被答辯人肖某至今未被登記為涉案房產(不動產)產權人的事實，被答辯人肖某處分涉案房產的行為亦不發生物權(處分權)效力，其處分(行使物權)行為是無效的。如果貴院認定被答辯人肖某轉讓房產的行為有效，這勢必與“不動產物權登記生效”制度相悖。

　　另一方面，即使涉案兩被答辯人所簽訂的《房屋買賣合同》有效，由于被答辯人肖某對涉案《民事調解書》已喪失向法院申請執行強制執行要求答辯人協助其過戶的權利，那么作為因《房屋買賣合同》的簽訂而承繼肖某權利的被答辯人劉某何來要求答辯人協助過戶的權利呢?后手的權利不能超越其前手的權利。

　　(四)、對本案的處理建議。

　　兩被答辯人轉讓涉案房產的行為雖然對于答辯人是無效的，但根據《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，該協議在兩被答辯人之間自合同成立起生效，被答辯人肖某因履約不能應向被答辯人肖*成承擔違約責任。

　　以上就是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，上海房產律師可以給你提供服務，歡迎咨詢。