上海房產糾紛律師普法：農村房屋買賣合同的效力該如何認定

　　農村房屋買賣合同的效力認定是：當事人具有書寫證明能力、意思表示自愿真實，不違反國家法律法規及社會公共利益的為有效;惡意串通、以欺詐、脅迫的手段訂立合同，以合法形式掩蓋非法目的的為無效。關于農村房屋買賣合同的效力怎么認定的問題,下面上海房產糾紛律師為您詳細解答。

　　一、基本案情

　　1997年7月25日，睢志剛與毛瑞琴、毛永亮在中間人睢根上的說合下，簽訂了房屋買賣協議，將位于河南省登封市中岳辦事處新店村的一處房產賣予毛瑞琴、毛永亮。土地使用證上是睢志剛之父睢天慶的名字，當時雙方約定價格為25500元，協議簽訂后雙方款證交清。隨后睢志剛即從該房屋內將東西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入該房屋居住至今。睢志剛一直在鄭州居住。2006年7月17日，睢志剛的父母睢天慶與耿姣以睢志剛、毛永亮、毛瑞琴不經自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至登封市人民法院，請求法院確認三被告所訂立的買賣房屋協議無效。

　　法院認為，被告睢志剛在與被告毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協議時，其身份特定，為兩原告之子。且原告也曾給他人說過要賣房子，又有說合人睢根上從中說合，睢志剛又持睢天慶的土地使用證，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志剛有代理權，而且對此認為是善意且無過失。睢志剛以睢天慶的名義與毛瑞琴、毛永亮簽訂房屋買賣協議的行為，構成表見代理。在該協議簽訂后，原告曾回到該房屋將其物品搬走，即知道了睢志剛以其名義簽訂房屋買賣協議而不作否認表示，原告以自己的行為承認了被告睢志剛的代理行為，因此，被告睢志剛代訂合同的行為應為有效。原告請求確認合同無效，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第五十二條的規定，判決如下：駁回原告睢天慶、耿姣的訴訟請求。

　　一審判決后，睢天慶、耿姣不服，提起上訴。

　　中院經審理查明的事實除與原審法院查明的事實相同外，另查明，被上訴人毛瑞琴、毛永亮庭審時向法庭提交了登封市新店村居委會2007年6月15日出具的證明一份，以證明雙方之間房屋買賣關系存在的事實，同時證明二被上訴人居住的十年期間對房屋進行了幾次翻修改造;二上訴人耿姣、睢天慶及被上訴人睢志剛已經于1998年將其戶口遷出，地已收回，不再具有該村集體經濟組織成員身份，同時二被上訴人還向法院提交了1998年12月5日被上訴人毛永亮與袁志紅簽訂的房屋買賣協議一份，以證明其房屋已經賣給他人。上訴人耿姣、睢天慶對以上證據不予認可，認為居委會證明內容不實，房屋買賣協議是虛假的。

　　中院審理后認為，原審法院適用簡易程序審理本案，經過庭前多次調解，被上訴人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了調解申請，根據最高人民法院關于民事調解工作的相關規定，法院調解期間不計入審理期限;且上訴人耿姣、睢天慶也無證據證明原審法院審理的時間可能影響案件的正確判決。故上訴人耿姣、睢天慶上訴稱原審法院程序違法，應當撤銷原判，發回重審的請求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上訴人毛瑞琴、毛永亮與被上訴人睢志剛簽訂的房屋買賣協議系雙方真實意思表示，且被上訴人毛瑞琴、毛永亮已經履行了支付房款的義務，并收到了上訴人耿姣、睢天慶的土地使用證，應屬有效協議。二上訴人上訴稱，被上訴人睢志剛隱瞞實情，擅自出售其房屋，所得欠款自己揮霍，違法處分自己的宅基地和房產，事后上訴人未予追認，應當認定買賣協議無效的請求，因被上訴人睢志剛系上訴人耿姣、睢天慶之子，經過中間人說合將房屋賣給了屬于同一農村集體經濟組織的二被上訴人，不違背相關法律規定，且簽訂協議后又將該房屋土地使用證交給了被上訴人毛瑞琴、毛永亮。二被上訴人在該買賣過程中屬于善意無過失，有理由相信被上訴人睢志剛具有代理權。協議簽訂后，二上訴人將該房屋內的東西搬走，并于1998年將其戶口從該集體經濟組織內遷出，系以自己的行為對被上訴人睢志剛代理行為的承認。故原審法院認定被上訴人睢志剛的行為構成表見代理并無不當;上訴人耿姣、睢天慶的該上訴請求不能成立，本院不予支持。綜上所述，上訴人耿姣、睢天慶的上訴請求均不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，實體處理妥當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　本案是一起農村房屋買賣糾紛，農村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權的轉讓，對其效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，筆者認為，農村宅基地使用權有以下特點：其一，農村宅基地的所有權歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權的不同而分為建設用地和宅基地，建設用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。其二，農村宅基地使用權的主體是特定的農村居民，即屬于本集體經濟組織特定的成員，農村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。其三，農村宅基地使用權具有有限性，即宅基地原則上只能有宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權出讓和轉賣。另外，農村宅基地使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的或者是交納很少的費用。

　　正是基于以上的特點，加之宅基地使用權是農民安身立命之本，在農村一般一戶只允許擁有一處宅基地。我國法律法規對農村宅基地使用權的轉讓采取了限制態度。如：擔保法第三十七條規定：“宅基地的使用權不得抵押?！彪m然我國土地管理法第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準?！睕]有指明宅基地使用權不得出租、出賣。但其立法本意即在于保護農民的宅基地的專有使用權。

　　隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產留在了農村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現了大量的農村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。在此情況下，對該涉及到農村房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規定，地隨房走一律認定有效，而是應從宅基地使用權的特點上去把握。一般來說，確認的農村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件：1.轉讓人擁有兩處以上的農村住房;2.轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部成員;3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;4.轉讓行為已征得集體經濟組織同意。因此，本案應確認該房屋買賣合同有效。

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