上海律師解答2023買房遭遇抵押權糾紛應獲哪些賠償

　　在購買房子的時候一定要看好房子是否存在著抵押這種情況，而且有的賣房子的人他不會把抵押這種情況給購房者來說，那么對于這種情況應當如何獲得賠償？下面，為了幫助大家更好的了解相關法律知識，上海律師整理了相關的內容，希望對您有所幫助。

　　一、基本案情

　　2004年8月24日，廣州市民宋陳某某房產公司簽訂《商品房買賣合同書》，約定購買該公司開發的一套價值27萬元的房屋，宋陳某付12萬元房款，剩余15萬元通過銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權糾紛;若出售的商品房設有他項權利(比如抵押權)，房產公司應以書面形式公示和明確告之宋陳某合同簽定當天，宋陳某過轉賬支付了12萬元房款。同年9月29日宋陳某按揭貸款劃如開發商的帳戶。在交付了房屋稅費等費用后，房產公司將房屋交付給宋陳某直到2005年6月，房產公司都遲遲不肯為自己辦理房屋的權屬證書，宋陳某向法院起訴，請求房產公司承擔逾期辦證的違約責任，并及時辦理房屋權屬證書。在訴訟過程中，宋陳某悉他購買的那套房子早在2001年6月就由房產公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，這套房子在2002年9月就因房產公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，被法院司法查封并準備拍賣抵債。陳某于2005年8月向法院提起訴訟，請求撤銷《商品房買賣合同》；房產公司雙倍返還已付購房款54萬元。法院開庭審理時，被告房產公司未到庭應訴，但其提交了書面答辯狀，表示原告所述屬實，只同意撤銷合同，而不同意對原告做任何賠償。2005年9 月，法院對該案作出缺席判決。

　　法院覺得，地產公司與原告宋陳某訂《商品房買賣合同》時，其故意隱瞞訟爭房屋已經抵押的事實，事后也不能采取補救措施撤銷在訟爭房屋上所設定的抵押，故根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買賣合同》;被告返還購房款;除退還購房款外，被告同時應向原告承擔因欺詐行為而嚴重損害原告權益的賠償責任，以27萬元計付。

　　二、律師分析

　　律師指出，本案中首要存在如下兩個問題：

　?。ㄒ唬┍景钢蟹慨a公司銷售給宋陳某商品房已被抵押給銀行，而房產公司故意隱瞞這一重要事實，致使宋陳某不明真相的情況下作出了錯誤的意思表示，嚴重侵害了宋陳某合法權益。

　　房產公司在和宋陳某訂銷售合同時就在《商品房買賣合同》中約定：“出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權糾紛”，即購房者在約定時間所接收的商品房的所有權必須是完全徹底的。可從宋陳某了解到的情況來看，從2004年6月份開始，房產公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標的物已被抵押給銀行，根據《民法通則》第七十一條規定，房屋所有權是指房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。而抵押權存在本身顯然就在法律上和現實上威脅消費者房屋所有權安全，即遭抵押的房屋充其最大量對購買人來說只享有房屋的占有和使用權，其余權利卻無法行使。

　?。ǘ┓慨a公司有向陳某告訴該屋宇存在典質的商定及法定義務，而房產公司沒有履行該義務。

　　房產公司在和宋陳某訂銷售合同時在《商品房買賣合同》中約定：若出售的商品房設有他項權利的，房產公司應以書面形式公示和明確告知宋陳某《中華人民共和國擔保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！?

　　三、屋宇買賣欺詐的情形

　　1、虛偽廣告宣傳誤導消費者

　　商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素。《廣告法》規定廣告內容必須真實，不得欺騙、誤導消費者。開發商發布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發商交付的房屋達不到合同或者廣告中承諾的事項的，應當認定為欺詐。

　　2、商品房開發證照不全且沒有告知消費者

　　商品房開發必須嚴格按照法律的規定辦理各種審批手續，依法取得各項批準證書后才能開工建設銷售，證照不全的建設項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權屬證書，不僅直接導致購房者的購房目的不能實現(無法取得房屋所有權證書和所有權) ，而且對社會穩定和房地產市場的發展危害甚大。依法開發、照章開發，是法律賦予開發商的義務。開發商沒有依法取得開發工程所需的各種證照且沒有如實告知消費者，在合同約定的交付期限內又不能補辦相關手續的，不僅違反了房地產開發和銷售的有關行政法規，同時因沒有履行自己的告知義務，也構成對消費者的欺詐。

　　3、房屋面積縮水，短斤少兩

　　房屋面積減少，開發商將可能直接侵占消費者的財產(短少部份的資金)。由于房屋建筑強調嚴格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發商故意所為(因政府規劃改變除外) .考慮到建設工程施工過程的復雜性，《商品房銷售管理辦法》已經設定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應當認定為構成欺詐。

　　4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質量糾紛

　　房屋建設和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優劣及價格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優的情形屢見不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對稱，消費者受到巨大的利益損失，嚴重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質量缺陷，導致房屋存在安全問題并難以修復的，應當判決按整套房屋的價格雙倍賠償。

　　由此可見，一個普通的家庭買房不是件容易事，而在具體買房的過程中，由于經常出現欺詐的情況，導致購房者的利用受到損害。因此，對于購房者來講，很有必要了解清楚房屋買賣欺詐的情形。更多問題，上海律師提供專業法律咨詢服務。