上海律師：最新民法典！房屋已交付是否合同已履行？

　　在我們生活中，我們經常會在處理事情的時候和對方簽約合同，而合同的存在就是為了約束雙方的行為，是雙方按照約定好的方式去做事情，那么問題來了如何認定合同已經履行了,標準是怎樣的，對此下面上海律師整理了相關的內容，希望對您有幫助。

　　一、基本案情

　　2005年10月28日，林某（買方）與任某（賣方）經過中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬元的價格出售給林某；林某在簽署合同時交誠意金2萬元，若任某簽署合同并對上述款項以定金名義簽收，則林某所交誠意金自動轉為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補林某之損失，唯林某不可要求任某進一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時，林某交付了2萬元定金，任某簽字予以確認。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。

　　之后，由于合同履行中出現問題，林某向法院提起訴訟，請求任某繼續履行合同，協助辦理房屋過戶手續。任某以合同第11條抗辯無需繼續履行合同。

　　【法院判決】

　　原審法院認為，合同法的目的是鼓勵和促進交易，維護合同的穩定和交易安全，在林某沒有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無需繼續履行合同，違反了誠實信用原則。雙方的合同僅約定了賣方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而沒有對賣方（任某）交付房屋后的情形進行約定，故對任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續履行《房屋轉讓合同》，在林某付清購房款或者向公證機關提存剩余購房款之日起三日內，與林某一起向房地產產權登記機關申請將涉案房地產過戶至林某名下。

　　任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經審理認為，涉案合同第11條約定適用于賣方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當然適用于賣方收取定金后已依合同條款將物業交付買方使用的情形，因為林某作為買方接受房屋后對合同繼續履行并獲得產權的合理預期應當受到保護。繼續履行合同是合同法規定的承擔違約責任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續履行合同有法律依據。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　《物權法》第9條規定了不動產物權的登記生效原則，即“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”按照上述規定，在二手房買賣中，房屋所有權發生轉移的唯一要件就是登記。也就是說，即使買方已經支付全部價款，并且賣方也將房屋交付買方實際占有、使用，只要未產權過戶登記手續，買方對不動產仍然不能享有物權。

　　雖然房屋的交付不能產生物權變動的效果，但對于買賣雙方仍然具有重大意義。不動產的買賣是從簽訂買賣合同（債權發生）到支付購房款、交付房屋，直至辦理物權變更登記（發生物權變更效果）的一個動態過程，因而，在債權與物權之間存在一種中間權利形態，買受人取得房屋的占有即屬于這一中間權利形態，德國民法理論將該中間權利稱作“期待權”。期待權弱于完全所有權，但又強于單純的債權。這種處于中間形態的“期待權”可以視為一種準物權。我國各地法院的司法實踐中，已有多起判決支持了這種“期待權”。例如，在顧萬鴻與鄭桂江等所有權確認糾紛上訴案（（2010）浙湖民終字第63號），浙江省湖州市中級人民法院也指出，“尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權利尚不是物權，但其請求權的受保護程度，根據支付價款的多少和是否實際占有、是否有請求過戶的行為而不同，占有的時間越長、付款越多、已經請求過戶，其權利應越接近于物權。而不動產物權的賣方，在買方履行了全部合同義務并實際占有不動產物權后，已經沒有什么剩余權利，唯一應當做的就是辦理過戶登記手續?？紤]過戶手續的實際困難，以及民間對事實物權的認可，此情形下認可第三人已經取得相當于物權的權利?！词蛊浯藭r尚未取得物權，但其合同履行狀態使其權利已經很接近于物權，故其利益受法律保護?！?

　　如果以上的答案還不能解決您現在的困境，您也可以在線咨詢上海律師，學會用法律的武器捍衛自己的合法權益，而我們專業的律師也會竭誠為您服務，歡迎咨詢!