上海律師事務所問答：房產抵押負擔對合同繼續履行有影響嗎？

　　在現實生活中房屋是最為常見的抵押物，抵押房屋是為了給債務擔保，而房屋抵押期間是不能交易的，抵押的房屋交易后也不能辦理產權過戶，那么賣房人的房屋有抵押如何繼續履行?面由上海律師事務所為讀者進行相關知識的解答。

　　一、基本案情

　　2013年4月12日，呂某獲得房產證，后將屋宇抵押給第三人中國銀行深圳某支行。2015年3月28日，原告呂某與被告周某簽訂一份《房地產交易協議》，商定呂某將涉案屋宇出售給周某，轉讓成交價179.5萬元。協議簽訂后，周某按協議約定于當日向賣方領取定金3.5萬元，并由呂某出具響應的《收款收條》；交易兩邊共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易業務資金羈系手續，而且買方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬元資金存入中國工商銀行二手樓資金羈系賬戶。因為原告謝絕供應收款賬戶、雙方撤銷包管公司贖樓授權，被告向法院提起訴訟，請求原告連續執行協議。法院審理過程當中的爭議核心為，原告屋宇上設定的抵押權擔負是不是構成繼續履行的障礙。第三人中國銀行深圳某支行向法院提交答辯稱，根據第三人的銀行操作規程，只要其抵押債權得到清償，抵押關系就已經解除，第三人有義務配合辦理抵押的注銷登記手續。但如需要被告作為房產所有人來配合領取房產證原件及簽署相關文件，需被告親自辦理或者授權第三方進行辦理，否則很難配合辦理完畢。

　　法院經審理覺得，盡管涉案房地產存在典質擔負，但依據《物權法》第191條第二款的規定，典質時期，典質人未經抵押權人批準，不得轉讓典質財富，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產所附抵押債務滌除抵押權，因此涉案房產繼續履行的障礙可消除。

　　二、律師分析

　　對于抵押物的轉讓，2007年制訂的《物權法》對原《擔保法》和最高人民法院的《擔保法說明》做了修正。根據原《擔保法》第49條的規定，典質時期，典質人轉讓已辦理掛號的抵押物的，應該關照抵押權人并告訴受讓人轉讓物曾經典質的情形。換言之，抵押物在轉讓時，能夠連同其上設定的抵押權一并轉讓，只要典質人在轉讓抵押物時關照抵押權人并將典質情形告訴受讓人即可；典質人未關照抵押權人或許未告訴受讓人的，轉讓行動有效。最高人民法院的《擔保法說明》則將典質細分為曾經掛號的典質和未經登記的抵押，并對兩種情況下的抵押物轉讓分別進行不同的處理。按照《擔保法解釋》第67條的規定，“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任?！?

　　2007年經由過程的《物權法》第191條規定，“典質時期，典質人經抵押權人批準轉讓典質財富的，應該將轉讓所得的價款向抵押權人提早了債權或許提存。轉讓的價款跨越債務數額的部分歸典質人所有，缺乏部分由債務人了債。典質時期，典質人未經抵押權人批準，不得轉讓典質財富，但受讓人代為了債權殲滅抵押權的除外。”這一規定對原《擔保法》進行了兩個方面的修正：一是，典質時期，典質人轉讓典質財富的，應該經抵押權人批準，同時，要將轉讓所得的價款向抵押權人提早了債務或者提存，而不是僅僅通知抵押權人并告知受讓人；二是，抵押期間，未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，除非受讓人替抵押人向抵押權人償還了債務消滅了抵押權。根據《物權法》第191條的制度設計，轉讓抵押財產，必須消除該財產上的抵押權；既然買受人取得的是沒有物上負擔的財產，也就不再有物上追及的問題。按照全國人大常委會法工委主編的《物權法釋義》的解釋，以交換所得的價款償還債務，消滅抵押權，可以減少抵押物流轉過程中的風險，避免抵押人利用制度設計的漏洞取得不當利益，更好地保護抵押權人和買受人的合法權益。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海律師事務所。