上海房產糾紛律師分享：二手房買賣合同糾紛典型案例！

　　購房者在屋宇交易進程，遭受房地產企業訛詐，購房者能夠行使協議變更權、撤銷權、解除權及返還錯誤請求權。也就是說購房者可以申請撤銷合同。和上海房產糾紛律師一起看看下面這起手房交易居間協議的糾紛案件。

　　一、基本案情

　　申請人：A公司

　　被申請人：陳某

　　2013年3月，申請人與被申請人簽訂《二手房交易居間協議》商定：被申請人托付申請人購置某房產。若勝利促進交易協議訂立，車某同意在交易業務過戶當日領取房地產咨詢及買賣代理費共5960元，否則須按簽訂本合同之日起每日按總金額的千分之五支付違約金直至全部支付完畢之日止。

　　同一天被申請人與賣方托付代理人以及申請人就涉案房產簽訂《二手房交易協議》，商定交易雙方分手獨家托付掮客方就交易涉案物業供應中介辦事，該物業修筑面積68.9平方米，附帶家私電器，總樓價298,000元。該協議第7條商定：若交易雙方自行交易或另行托付其余第三方交易該物業的，或交易一方或雙方違背本合同商定而未能買人或賣出該物業的，違約方均應向掮客方領取違約金14,900元。交易各偏向掮客方領取的房地產征詢及交易代理費按《二手房交易居間協議》施行。協議第17條商定：買方申請商業貸款，若非由于買方信用度、貸款資質問題而導致買方不能享受下浮15％貸款利率的，則買方有權選擇取消交易，買方不負違約責任，賣方退還所收定金給買方。三方合同附件約定2007年1月30日被申請人支付5000元作為部分定金，2007年2月3日前支付5000元作為定金余款。上述事實有申請人提供的證據2證實。

　　當日，被申請人向賣方支付了5000元定金。協議簽訂后，申請人屢次帶被申請人前去涉案物業檢察。以后，被申請人以涉案物業鄰近有電房，請求人在訂立合同前未照實告知為由不再購買該物業。

　　涉案屋宇未辦理交易業務過戶手續，買賣雙方尚未辦理貸款申請和審批手續。

　　申請人覺得三方協議簽訂后，被申請人以該物業鄰近有電房為由而謝絕連續執行協議，致使本次交易業務未能實現。依據《二手房交易協議》第7條商定：若交易雙方自行交易或另行托付其余第三方買賣該物業，或買賣一方或雙方違反本合同的約定而未能買人或賣出該物業的，違約方均應向經紀方即申請人支付違約金14,900元。被申請人應當承擔違約責任。為此，申請人申請仲裁，仲裁請求為：1．被申請人支付違約金14,900元；2.被申請人承擔本案仲裁費用。

　　二、房產律師分析

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　　申請人與被申請人之間簽訂的《二手房交易居間協議》系雙方的實在意思表示，合法有效，雙方之間的居間關系成立。

　　（二）被申請人應向申請人領取違約金，但以居間費為限

　　依據查明的究竟，申請人已于2007年1月30日促進被申請人與賣方簽訂涉案物業的《二手房交易協議》，履行了本人的居間責任，依據《合同法》第426條的規定，被申請人應按照《二手房交易居間協議》的約定向申請人領取待遇。該承諾書商定領取待遇的前提為交易業務過戶當日，涉案屋宇至今未辦理交易業務過戶手續，領取居間待遇的前提還沒有造詣。申請人現根據《二手房交易協議》第7條的商定主意被申請人領取違約金14,900元。被申請人辯稱，該條目違反了《合同法》第40條的規定，為無效條款；自己并不存在違約行為，申請人未履行如實告知的義務，無權要求支付居間報酬和違約金；按照《二手房買賣合同》第17條的約定，自己未享受貸款下浮15％貸款利率的優惠，有權取消交易，不負違約責任；《二手房買賣合同》約定的違約金過高，應參照最高人民法院的相關司法解釋予以調低。

　　首先，聯系本案雙方簽訂的《二手房交易居間協議》的商定，交易業務過戶當日才領取居間待遇，如交易雙方在此前違背商定，再也不買入或賣出該物業，則申請人的權力無法失掉保證，故三方在《二手房交易協議》第7條商定如交易任何一方違背協議商定再也不買入或賣出該物業，違約方應向中介方領取違約金。是以，該條目是為保證中介方的正當權益而設立的，并未消除買方或賣方的首要權力，加劇買方或賣方的義務，被申請人提出該條目有效地來理由不成立，仲裁庭不予采信。其次，涉案物業鄰近有電房并不是物業自身存在的嚴重瑕疵，不影響失常的寓居應用，《二手房交易協議》中對此也未作出商定；且被請求人在申請人的領導下曾多次檢察涉案物業，而據被申請人所說，電房就在離涉案物業不到10米的處所，但被申請人屢次檢察均未提出貳言，簽訂三方協議后卻以此為由謝絕執行協議，組成守約，應負擔守約義務。最初，買賣雙方至今未辦理貸款申請和審批手續，被申請人稱其簽署了貸款合同，但未舉證證明。雙方尚未進入貸款的審批階段，被申請人以未享受下浮15％的貸款利率優惠為由主張自己有權解除無事實依據。關于違約金是否過高問題。《合同法》第113條第1款規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，該規定體現了違約金以補償性為原則的精神。申請人與被申請人之間系居間合同關系，居間報酬為申請人合同履行后可以獲得的利益，申請人亦沒有舉證證明其尚存在其他損失，因此，仲裁庭將違約金酌情調整為雙方約定的居間報酬5960元。

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　　本案糾紛系被申請人的守約行動惹起，但申請人的仲裁要求未全數得到支持，故本案仲裁費1035元，由申請人與被申請人按照比例分擔。

　　律師指出，購房者在屋宇交易進程，遭受房地產企業訛詐，購房者能夠行使協議變更權、撤銷權、解除權及返還錯誤請求權。也就是說購房者可以申請撤銷合同。

　　依據《合同法》第五十四條規定：“一方以訛詐、勒迫的手法或許乘人之危，使對方在違抗實在意義的情況下訂立的協議，受損害方有權要求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷?！辟I方可據此行使撤銷合同的權利，并要求其承擔損失賠償責任。

　　依據《民法公例》第六十一條規定：“民事行動被確認覺得有效或被撤銷后，當事人因該行動獲得的財富，應該返還給受喪失一方，有錯誤的一方，應該補償對方是以所受的喪失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！睂τ谶@種情況，最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱《解釋》）作出了比《合同法》更為明確的規定。

　　《說明》第八條規定：“擁有以下情況之一的，致使商品房交易協議目標不能完成的，無奈獲得屋宇的買受人能夠請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

　　《說明》第九條規定：“出賣人訂立商品房交易合同時，擁有以下情況之一，致使協議有效或許被撤銷、解除的，買受人能夠要求返還已付購房款及本錢、補償喪失，并可以要求出賣人負擔不跨越已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”

　　依據以上規定，買方在《說明》第八條規定的情況下，不但可行使協議解除權，還可請求賣方負擔不跨越已付購房款一倍的補償義務；買方在《說明》第九條規定的情形下，除可行使合同解除權外，還可行使合同撤銷權，并且購房者還可以要求賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產糾紛律師，我們會為你做出專業的解答。