上海房產律師教你如何認定“房屋交付使用”

　　商品房買賣合同的司法解釋明確規定，房屋占有權的轉讓應當視為房屋的交付和使用。因此，購房者收到住宅鑰匙后就可以交付使用住房。當然，購房者也可以在《商品房銷售合同》中約定購房的時間和條件。下面由上海房產律師為大家講解相關法律內容。

　　一、什么是商品房的交付？

　　所謂商品房的交付，即指房地產開辟企業根據響應法律規定以及相關商品房交易協議或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

　　二、如何認定“房屋交付使用”?

　　許多人對商品房交易協議中商定的“房屋付應用”有著不同的認識，出賣人每每覺得“房屋付應用”就是“交鑰匙”，而買受人則認為，“房屋交付使用”不僅是領取房屋鑰匙，還應同時辦理交付房屋的所有權證書。由此就引發了許多糾紛，這主要涉及出賣人應否承擔逾期交房的違約責任問題。

　　律師指出，首先“房屋交付應用”與辦理交付房屋所有權證書是不同的。我國《都會房地產管理法》的規定，唯獨在辦理登記手續后，房屋有權才產生移轉。在二手房交易旁邊能夠兩邊商定房屋付的前提，最高人民法院《對于審理商品房交易協議膠葛案件順應法律多少題目的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！备鶕鲜鲆幎?，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果合同雙方對房屋的交付使用沒有特殊約定，只要出賣人在合同約定的期限內將房屋轉移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務，也就是在符合合同約定的交房條件下交鑰匙為房屋的交付使用。

　　三、購房人私自裝潢房屋入住，能否認定房屋已交付？

　　比方：王某為某房地產開辟公司的員工，王某與某房地產開辟公司簽訂了商品房交易協議，協議簽訂時王某支付了預付款，并商定余款在房屋付時付清。后王某利用職務之便私自裝潢購置的房屋入住。但王某始終未付清余款。某房地產開辟公司訴至法院，請求王某付清余款。王某則稱辯稱房屋尚未交付，某房地產公司要求其付清余款的理由不能成立。王某擅自裝飾房屋并入住，能否認定房屋已交付？

　　律師覺得，能夠認定房屋交付。雖然在一般情況下，商品房的交付應滿足如下前提：（1）工程竣工驗收及格（包括消防、環保及格）；（2）取得了竣工驗收方案表；（3）商品房的面積已實現終究測繪；（4）水、電提供失常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施；（5）開發商及時按照合同約定發出交付通知，提供住宅質量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經購房戶確認簽收。

　　然則，本案中王某利用職務之便，在未付清購房款，兩邊未簽收室廬品質保證書、室廬應用仿單前便私自裝潢入住，在實際上已占有使用了該房屋屬于后行違反合同行為，不受上述房屋交付條件的約束，符合法律規定的轉移交付條件，故可以認定房屋已交付。

　　四、房屋付時應注意哪些問題？

　　1.購房者在檢察房屋料時，房屋《室廬品質保證書》和《室廬應用仿單》原件是可帶走的，管線蔓延竣工圖偶然也是附在《室廬應用仿單》中。購房者檢察《竣工驗收立案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。

　　2.購房者在沒有驗收房屋前，不能簽訂《室廬鑰匙收到書》，支付室廬鑰匙，辦理入住手續。由于依據《對于審理商品房交易協議糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，交鑰匙就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量保修責任，而沒有逾期交房的壓力。

　　3.購房者不能以開發商過期交房義務沒有負擔為由，謝絕接受房屋在交房前提饜足的情況下，只需開發商踐約發出了交房關照，縱然你沒有按約前來接受房屋也算開發商履行了交房責任。在開發商曾經過期交房且不存在免責事由的情況下，是不是追究以及何時追究開發商違約責任完全是購房者自身的權利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。

　　4.商品房交付過程當中，購房者驗房的規范根據是《商品房交易協議》和房屋建筑方面的法律及規范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關鍵。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產律師。