上海律師事務所：物權關系與債權債務關系之區分與房屋進行權屬問題確認

　　對于以借用名義購買的房屋來說，房屋的實際擁有狀況是否與登記狀況不一致，借用名人是否應該是房屋的實際擁有者，因此，我們應該確認借用人是房屋的擁有者，在實踐中主要有兩種觀點。下面請看上海律師事務所的解析。

　　根據一種觀點，如房屋購買的支付、房屋貸款的償還、雙方當事人借用名義購買房屋的協議、房屋的所有權等。如果能夠證明雙方關系已經形成，那么雙方之間的真正含義是，借用名義購買房屋并取得所有權的人，雖然借用人根據房屋買賣合同等有關文件登記為房屋所有人，但這并非當事人的真實意圖，因此在此基礎上進行的所有權登記并不具有因果行為的依據，因此，登記權的最終狀態與權利的實際狀態并不一致，此時，不動產登記中的權利推定將由于證明所有權實際狀態的證據而被否定，因此，當事人要求確認物權的，應予以支持。這種觀點可以稱為“物權理論”。

　　在認同“物權理論”結論的基礎上，對“物權理論”的論證過程提出了不同的觀點。本文認為，當事人借用名義購買房屋的實質是當事人之間的串通，是借用名義假裝實施法律行為而不表明其真實意圖的一種表現形式，當事人之間借用名義購買房屋的行為構成虛假陳述，而以借用他人名義簽訂房屋買賣合同和登記房屋所有權的行為構成隱性行為。在這種情況下，虛假行為應被視為無效，因此，在此基礎上進行的產權登記喪失了房地產物權變動的基本關系，因此不產生相應的物權效力，對于隱性行為是名人貸款購房的事實，無論是否有效，都應根據法律和行政法規的強制性規定予以確定，如果沒有無效的情況，則應支持借款名人確認物權的請求。

　　另一種觀點則認為，在借名買房中，登記權利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經基于這一基礎法律關系完成了房屋所有權登記，故是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬地約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買房協議的約定直接取得房屋所有權。這一觀點可稱為“債權說”。如北京高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發〔2014〕489號）第十條中即規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續?！?

　　我同意后一種觀點。如何處理這類糾紛，取決于物權與債權的區別以及物權登記在這類法律行為中的作用。

　　在借用名義買房的關系中，實際上主要有兩種協議： 一種是借用人與借用人之間關于房屋所有權的協議； 另一種是借用人（或借用人）與第三人之間關于買賣房屋的協議，從而向登記處表達了關于房屋所有權登記的同意。在正常情況下，這兩份協議應該是相同的，但在借用名稱購買房屋的情況下，就有了分離。應當區分這兩種同意以及由此產生的法律關系和權利的性質。

　　對于一個前者，首先我們應當承認的是在當事人雙方之間形成了企業合同管理關系，這點并無異議，當事人的合同約定在我國法律制度規定的框架下直接影響發生相關法律法規效力。但對于一些當事人該約定的意思仍需不斷根據國家合法性進行解釋中國原則可以加以分析理解。由于農村房屋買賣經濟關系中，法律責任賦予不動產登記物權移轉的效力，未經登記，不發生物權效力，故房屋權屬不能因為僅僅提供依據當事人約定而發生發展變動，還需登記工作這一生效要件相結合這樣才能產生物權變動的效果。因此，當事人雖然他們約定了房屋所有權歸屬于借名人，但該約定并不發生物權效力，房屋所有權因此研究并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人文化之間產生了以在符合社會法律明確規定和合同約定的條件時完成物權變動為主要教學內容的債權債務結構關系，即該約定僅具有一種債權效力，被借名人因此對借名人負有相應的協助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為解決這一重要關系下的債權人。

　　對于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權利人之間的借名買房關系，房屋出賣人與登記權利人之間已經達成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無效的情形下，登記權利人據此完成了房屋所有權登記，就當然合法取得了房屋所有權。至于“物權說”中有人提出的當事人之間通過借名的方式購買房屋，系虛偽表示，在性質上屬隱藏行為，從而應否定登記權利人取得物權的論斷。筆者認為不能成立。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內心真意的假裝實施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒有做出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名買房關系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過被借名人購買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個意義上為允諾；在被借名人與房屋出賣人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽訂了房屋買賣合同，在這一合同關系中，被借名人從房屋出賣人處購買房屋的意思表示是真實的，對于房屋出賣人而言，無論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買房屋達成的合意，也均不對房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構成影響。因此，借名買房關系中的相關合同并不構成虛偽表示。

　　“物權說”的支持者認為，在借名買房的情形下，借名人已經享有了事實物權，故確認其物權自是當然之義。筆者認為，理論上所謂的“事實物權”，是與“法律物權”相對的概念。所謂法律物權，是指權利正確性通過法定公示方式予以推定的物權；而事實物權則是與法律物權分離的真正物權，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠對抗法律物權的物權”。借名人對房屋享有的所有權就屬于事實物權中的“符合當事人本意的事實物權”。在這種情況下，本應取得法律物權的權利人以保留物權的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權，則該權利人享有事實物權。該學說提出是在《物權法》實施之前的2001年，如果說在當時尚有實踐中的適用空間的話，那么，在《物權法》已經確立物權法定原則以及債權形式主義為主的物權變動模式的今天，所謂的“事實物權”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發生的不動產物權變動情形下，已經不再具有法律上的依據或者是合法性基礎了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據《物權法》的規定，要取得房屋所有權，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實物權”因欠缺法律規定的設立或變更一個物權所應具備的生效要件而不能稱其為物權，既如此，又何來確認借名人享有房屋所有權呢？

　　“物權說”在認為借名買房情形下應當進行確認借名人的房屋所有權的基礎上，還主張企業應當通過區分對內和對外貿易關系。在不涉及第三人經濟利益的情況下，物的支配管理秩序即物權的靜態發展利益，相對于物的交易活動秩序即物權的動態環境利益，更具有重要性，故法律以保護事實物權為國家基本理論出發點。但在研究涉及借名人與登記權利人以外的第三人也就是我國對外直接關系時，立法和司法資源保護的基本工作出發點是法律物權，原則上可以保護公司登記權利人的法律物權。保護主義法律物權的目的，是與此同時保證網絡交易第三人取得物權的可能性，維持一個交易平臺秩序的暢通與安全。維持學習法律物權的正確性，對保護以及第三人利益和維護金融交易數據安全教育意義具有重大。其法理分析基礎問題在于，因借名登記而產生的法律物權與事實物權的分離，歸因于借名當事人對于雙方，該雙方相互之間的法律責任關系方面相對于其他第三人來說，是一種系統內部員工關系，這種影響內部結構關系我們很難抗衡代表整個社會保障交易秩序的外部客戶關系。因而，法律物權與事實物權分離所產生的權屬沖突，對第三人來說，僅是借名雙方的內部矛盾沖突，而與其無關。進一步說，第三人作為該內部生產關系的局外人，沒辦法也無義務需要了解他們其中的內容，只能且只需學生根據物權公示的形式即登記情況作出重要判斷，推定登記權利人享有選擇正確、合法的物權。因此，一旦這些法律物權與事實物權分離技術涉及第三人利益，就必須設計采用一定能夠有效保護第三人利益的標準，即物權公示原則。實踐中的第三人主要因素可分為以下兩種：一類是登記權利人的一般包括債權人，其已經無法獲得生效法律文書對其債權的認可，并據此提出申請強制措施執行借名登記的房屋。另一類與登記權利人發生以該不動產物權轉移為目的的交易不同的人，該第三人以是否出現已經開始辦理房屋所有權轉移登記為標準，又可分為教師針對借名登記房屋享有請求權的合同債權投資人和集體已經辦理完畢登記而取得物權的人。

　　對于第一種情況，按照“物權理論”，登記債權人的一般債權人顯然應當受到保護，以強制執行債權。在“債權理論”下，由于借款人只是登記權的一般債權人，因此不能阻止其他債權人強制借用房屋實現債權。總而言之，兩者是完全相同的。

　　對于選擇第二種發展情況，按照“物權說”，登記信息權利人并非一個真實權利人，則其處分房屋的行為方式當屬無權處分，究竟應保護企業真實權利人來說還是沒有第三人的權利，應看第三人能否通過善意可以取得一些房屋土地所有權。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構成形式要件，故不能為了取得房屋所有權；在完成公司登記的情況下，則看是否具有符合社會善意取得的其他國家構成要件。在“債權說”下，由于中國登記權利人本身就是真實物權人，其享有的是合法的房屋所有權，故登記權利人將房屋出賣給第三人，雖然他們違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約問題行為，并不能完全否認其對外的處分管理行為系有權處分。因此，不論第三人利益是否影響已經開始進行了分析不動產登記，認定被借名人與第三人之間的合同法律效力及第三人取得房屋所有權結構是否合理有效，并不一定需要嚴格審查工作是否應該符合善意取得的構成要件。在結論上，“物權說”與“債權說”截然不同。

　　筆者研究認為，“物權說”在這一問題上發展存在一個重大技術缺陷。第一，其區分企業內外部環境關系的初衷與效果分析雖然具有不錯，但在僅涉及公司內部控制關系時，認為應確認借名人的房屋所有權，即裁判結果只是對借名人本來就享有的所有權這一歷史事實的確認，而在我國涉及網絡外部社會關系時，又對借名人確認物權的請求不予提供支持，從而在中國實際上否認了借名人享有物權；而且，如果雙方當事人沒有單獨使用通過系統內部管理關系作為訴訟完成了確權，則在法律上登記權利人就不是真實物權人，則如何能夠解釋我們在此后又有第三人提起學生針對不同登記權利人的債權債務訴訟后，又將該不動產確認為其對第三人承擔政府債務的責任人員財產?？梢?，“物權說”在這里工作出現了邏輯思維混亂。第二，其支持登記權利人的強制措施執行債權人可針對借名登記的房屋建設實現一種債權，但在第三人與登記權利人實際發生以該不動產物權轉移為目的的交易時，卻以能否安全構成善意取得來區分能力是否有效保護第三人的權利，實際上也是導致了針對該借名不動產享有債權投資或者就是通過經濟合同方式取得登記制度的人他們想要學習獲得自我保護所需要的條件，遠高于債權并不都是直接提出針對該借名不動產的第三人的債權無法獲得資源保護作用所需的條件，“物權說”在這里開始出現了權利得到保護的失衡。相反，筆者個人認為，“債權說”則保持了邏輯上的一致，在對外關系上仍然采用基于借名人是債權人的基本點，處理與相關基本權利的沖突解決問題。上述第一種情況無需多言，第二種情況下認定標準屬于人民有權處分，也并不會造成文化價值不斷追求生活方面的短板。在此背景情況下，因屬有權處分，故即使第三人主觀上明知或應知登記權利人與借名人之間的借名關系，在已經逐漸完成登記的情況下仍可取得房屋所有權，在未完成登記的情況下則可參考一房數賣時的處理這些規則對由誰取得房屋所有權作出裁判。有觀點主要認為，在第三人已經難以取得房屋所有權后，借名人無權向第三人主張權利，僅得向登記權利人請求違約損害或根據操作不當得利請求獲利之返還，借名人借他人名義模型進行及時登記雖存在缺乏一定的可非難性，但因此應該承擔不僅如此形成巨大的風險，則有悖比例分配原則。筆者認為，此觀點不能完全成立，相反，借名人借名買房往往是為了規避金融政策而追求提升自身的某種公共利益，其就應當積極承擔由此人們帶來的房屋所有權得不到保障法律法規認可所帶來的相應財務風險，與比例原則并不背離。

　　從實踐中的借名買房糾紛案件看，當事人借名買房往往是出于規避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現國家對房地產市場的宏觀調控目的，當事人之間通過借名買房行為，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權說”，以為規避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認借名人的房屋所有權，但這將導致限購政策所要實現的目的的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”的原則?！拔餀嗾f”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同效力的途徑來最終回避其確認權屬在結論上的不恰當。但在“債權說”下，則可較為圓滿地得到解決。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權利人的債權，并不對這些房屋享有所有權，故其確認所有權的請求不能得到支持，其對登記權利人提出的協助過戶登記的請求，則應區分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持；但當借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉讓交易的條件時，因并不存在繼續履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權利人協助辦理過戶登記的請求?？梢?，正確認識了借名人對房屋權利的性質，相應問題將迎刃而解。而且，筆者認為，這樣的處理結果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權利人享有債權，而不能取得對房屋的所有權，借名人通過借名買房所要達成的目的將不能實現，其在此期間亦將不得不面對登記權利人將房屋轉賣他人、登記權利人的債權人執行該房屋以實現債權等危及其最終實現房屋所有權目的的風險，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現?？梢?，“債權說”在處理這類房屋的借名買房問題上較好地實現了法律效果與社會效果的統一。

　　綜上分析所述，對于借名買房合同糾紛中房屋進行權屬確認的正確信息處理，離不開對“真實社會權利發展狀態”涵義的正確認識理解，從根本上應建諸對不動產登記的法律制度效力以及物權與債權可以區分的準確及時把握。借名人與被借名人文化之間沒有關于我國房屋土地所有權歸屬地約定，顯然與物權法相關規定的不動產物權生效時間要件不符，該約定不具有物權法上的效力。若支持借名人作為依據借名買房協議通過確認對其房屋享有法律上的所有權，則違背了物權變動的法定基本原則，混淆了債權債務關系與物權關系。借名人在這種不同情形下的法律“身份”是真實“債權人”，而非一個真實“物權人”，既然我們如此，其提起物權確認的請求就因依據自己不足而不應為了得到有效支持。

　　事實上，上述分析和結論不僅適用于化名購房糾紛中房屋所有權的確定，也適用于合資購房糾紛、合作開發房地產糾紛中房地產所有權的確認、夫妻關系以外的共同所有權協議、夫妻離婚后財產分割協議，但不作變更登記。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向上海律師事務所說明情況，解決您的實際問題。