上海房產律師盤點預告登記的實際需求都有那些？

　　不動產預告登記制度在我國由來已久，其最初立法本意是為限制房地產開發商處分其權利，確保房屋買受人將來能夠實現不動產物權的本登記。然而在長期的實操過程中，因有諸多限制且缺乏了解，很少有購房者行使此項權利。今天上海房產律師就來是說說預告登記的實際需求都有那些？

　　第一，海域使用權和無居民島嶼使用權的租賃，是使用權行使的表現（海域使用管理法第二十三條、島嶼保護法第三十條） ，租賃登記與此相對應（《海域使用權登記辦法》第二條第二款、第十一條、第十八條第一款），這種結構類似于城市出租房。房地產統一登記后，海域使用權登記頁面和無人島嶼使用權登記頁面僅與這些使用權的變更相匹配，沒有提供租賃空間，這些權利的租賃合同只能在載人預告登記頁面上繼續運行，因此，它們與城市住房租賃一樣，實行預告登記制度。

　　第二，土地經營權。在我國，家庭承包制產生的土地承包經營權要為農民提供基本的生存保障，沒有商品流通，大大降低了土地承包經營權的財產屬性，農民無法通過抵押這一權利獲得融資。為了使農民不失去土地，又能滿足其融資需求，允許轉包或租賃產生的土地經營權自由流轉，也可以作為抵押的對象。從本源上看，土地經營權是因土地承包經營權轉包或出租而產生的權利的總稱，其本質是債權。從不動產登記簿的土地承包經營權書頁來看，有權利人、客體、登記類型、登記原因等欄目，但沒有轉包、分包、租賃、承租人等欄目，無法完整記載土地經營權信息。預告登記也可以有效地容納和復制土地經營權。因此，將其作為預告登記制度的適用對象，可以達到雙贏的效果，既滿足統一登記的要求，又為土地經營權及其抵押權在同一登記簿中描繪出清晰的軌跡，確保土地經營權的合法性，有效防止一地多次轉包或出租的現象。

　　第三，《物權法》允許當事人就某些國家權利事項可以進行社會約定，如第96—100條允許當事人約定共有物的管理、處分、分割等，這些問題約定產生債的效力。我國對于臺灣發展地區有類似行為規范，但其進一步明確規定我們這些都是約定可登記，并能對抗第三人（臺灣不同地區“民法”第826—1條）。雖然《物權法》沒有得到相應法律規定，但通說認為，上述約定在載入登記簿后具有對抗力。這樣如此一來，既能實現《物權法》相應政策規定的目的，由共有人能夠按照中國實際工作情況分析做出最適宜的抉擇，還通過公司登記制度加以利用固定和公示，讓第三部分人在自己獲取知識完全控制信息的基礎上，自由選擇決定他們是否或如何提高參與其中涉及共有不動產的交易。預告登記簿頁能記載上述約定，即通過該簿頁中當事人、登記數據類型、登記主要原因、標的物、附記等欄目的配合，可完整再現上述約定的信息。

　　第四，與共有人可以約定類似的是改變抵押權順位的約定?！段餀喾ā?94條第1款允許企業抵押當事人之間約定通過改變抵押權順位，但未明確規定其能載入不動產登記簿，這就直接導致該約定時間只有債的約束力，而無法有效對抗第三人。為了能夠彌補我們這一缺憾，應允許登記該約定，將其發展作為一個預告登記的適用研究對象。

　　第五，房屋承租人的優先購買權（《合同法》第230條）也應成為預告登記的對象。有一種觀點認為，房屋出租登記，承租人的優先抗辯權，否則相反。一般而言，租賃登記可以披露承租人的優先購買權，但不得包括承租人事先或事后放棄該權利，缺乏租賃房屋受讓人會增加信息偵查和核實的成本，在一定程度上會阻礙交易。在我國，優先購買權的屬性有形成權和請求權，但無論是形成權還是請求權，它都屬于相對權。在房地產登記的所有書頁中，人們最適當的相對權利，就是公告登記頁。

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