上海房產糾紛律師普法：關于網簽商品房買賣合同撤銷的規定有哪些?

　　關于網簽商品房買賣合同撤銷的規定：根據我國相關法律的規定，已經在網上簽訂商品房買賣合同的，原則上不得撤銷或變更合同信息，但是也有例外，如因房地產開發企業工作人員失誤，將購房人信息錄入錯誤；開發企業與購房者之間因某方違約而發生糾紛，或因房屋因質量存在嚴重問題，經有關部門認定，需解除合同的等。下面由上海房產糾紛律師為大家詳細講解。

　　一、關于網簽商品房買賣雙方合同的撤銷制度規定

　　已在中國網上銀行簽訂商品房買賣合同的，除以下8種情形外，原則上不得撤銷或變更勞動合同管理信息：

　　（1）因房地產開發企業職工輸入買房人資料錯誤而須更正合同資料（提交錯誤內容及修改指示）

　 　(2）在戶口本戶籍卡索引表中登記的家庭成員中變更合同買受人信息（提交戶口本和身份證）；

　 　(3）如發展企業與職業人士因一方的違約而產生爭議，而有關合約需要由仲裁機構或法院作出裁決或判決撤銷（須提交有效的裁決或判決證明）

　　（4）房屋交付公告自公布之日起90日內，購房者所購房屋因質量存在嚴重問題，經有關部門認定，需解除合同的（提交由質量監督部門出具的質量鑒定報告）。

　?。?）購房者辦理企業貸款手續未獲批準，合同管理無法繼續履行并承擔違約風險責任，需要我們解除勞動合同的（提交不能受理貸款的有效研究證明）

　　（6）買方（或直系親屬）因重病、急需資金等原因需要解除合同（提交二級及以上公立醫院相關證明）

　　（7）商品房交付后，實測建筑面積與合同約定誤差超過3%，且合同已約定解除的（提交測繪機構的房屋測繪報告）；

　?。?）法律、法規規定的其他情形（說明內容，提交有關證據）。

　　通知明確指出，網簽合同有兩個以上共同購買人的，應當提供共同購買人同意解除或者變更合同的書面承諾。當事人確實無法到場的，應當提供相關證明或者公正部門的公證文件。

　　買受人為法人的，網簽合同撤銷或變更勞動合同管理信息時必須發展提供一個有效的法人企業證書、營業執照問題以及一些其他國家相關研究證明。買受人為未成年人的，應由其監護人代為申請。買受人委托代理人代辦的，代理人應提供經公正司法機關公證的買受人授權委托書。經人民需要法院、仲裁工作委員會的生效主義法律關系文書確認解除網簽合同的，可以由相關規定當事人單方申請注銷合同內容信息。

　　合同變更不得超過銷售總額的3%

　　根據通知，房地產開發企業當月申請注銷或變更網簽合同的數量不得超過該套住房銷售總數的3%。開發企業應當公開銷售已解除網上合同的房屋，濟南住房與房產信息網將實時公示解除合同情況。嚴禁房地產開發企業和中介服務機構投機倒把、囤房囤物，利用合同解除或變更之機謀取不正當利益。一經發現，將按相關規定嚴肅處理。

　　二、開發企業網上申請合同解除和信息變更的程序

　　（1）合同已在房管部門備案的，先向房管部門辦理注銷備案，并取得備案合同注銷證明；

　?。?）從濟南住宅與房地產企業信息網下載《商品房買賣交易合同可以撤銷或變更管理信息申請表》，雙方通過認真學習填寫，并簽字蓋章；

　?。?）如網上合約被取消，雙方必須協商達成協議，并簽署書面協議解除合約，攜帶雙方合約的正本及副本、解除合約理由證明書、解除或更改商品房銷售合約的申請表、買方身份證正本及副本、公司代理人身份證正本、企業授權書等，買賣雙方均在場；

　 　(4）網上合同信息變更的，企業應攜帶雙方簽訂的合同原件及復印件、變更合同原因證明、商品房買賣合同解除或變更申請表、買受人身份證原件及復印件、公司經辦人身份證原件及復印件、企業授權委托書等相關證明材料，由開發企業到場辦理；

　?。?）房地產行業市場進行監管管理部門可以定期受理企業通過申請。經審查，對符合設計合同撤銷條件的，在系統中注銷網簽合同信息，并將樓盤表中該套房屋狀態轉為“可售”；對符合相關合同以及信息技術變更工作條件的，在系統中直接影響變更，房屋網簽合同編號不變。

　　《合同法》第十五條規定，要約邀請是請求他人向其發出要約的意思表示。發送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等。是要約邀請。

　　商業企業廣告的內容進行符合要約規定的，視為一種要約。

　　《商品房銷售合同解釋》第三條規定： “商品房的銷售廣告和宣傳材料為邀約要約，但賣方對商品房發展規劃范圍內的房屋及相關設施作出的描述和承諾是具體確定的，對商品房銷售合同的訂立和房價的確定有重大影響的，應視為要約。”.“即使買賣商品房的合同中沒有包括聲明和承諾，它們也應該被視為合同的內容。如果當事人違反了協議，他們應該承擔違約責任?！?

　　例如：陳某喜歡籃球等體育項目，某地產公司在其新開發的樓盤開盤時發布的宣傳資料中宣稱將建超大型體育場館，并在售樓部小區模型中展示該體育場館的模型。但交房時，陳某發現該體育場館并不存在，該小區設計中也并不包括該體育場館。

　　房地產公司的行為構成欺詐。根據《合同法》第五十四條的規定，陳某有權撤銷房產，即陳某有權要求提取房產，房產公司也必須承擔締約上過失。（注： 如果消費者在購買商品房時存在欺詐行為，根據《消費者權益保護法》第五十五條的規定，不得提出三倍于懲罰性損害賠償的索賠。）如果陳先生不要求退房，他有權要求房地產公司承擔違約責任。因為根據《商品房買賣合同解釋》第三條，房地產公司的銷售廣告和銷售模式應當定性為要約，當然成為商品房買賣合同的內容，房地產公司有義務提供帶有體育場的商品房，否則構成違約。

　　綜上所述，房地產公司的商品房銷售廣告和宣傳資料一般屬于要約邀請，但該類資料所作的說明對消費者購買商品房合同的訂立和房屋價格的確定產生了較大影響，故該類資料符合合同法規定的要約條件，應視為要約。

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