上海房產律師：物權行為理論不能割裂合同義務和物權變動義務的一體性

　　房屋買賣雙方當事人簽訂合同后，一直未辦理過戶登記，在該房屋遇到拆遷問題時，出賣方往往為獲取高額拆遷補償費而提出解除合同返還價款等要求。此種情況，應結合具體案情，按照誠實信用原則，對爭議進行認定，維護公平交易秩序。下面上海房產律師區分原則和物權行為理論不能分離合同義務和物權變動義務的融合。

　　區分原則是指，以物權變動為目的的原因行為（如合同行為），自合法成立之時生效，該原因行為本身不直接導致物權的變動，物權的變動尚需公示方法之完成，即動產需要交付，不動產（如房屋）需要登記。同時，公示形式之完成也僅僅是物權變動的條件，并非物權變動的原因行為的成立或生效要件，物權變動上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力，在因公示的缺乏而導致根本不能發生物權變動的結果時，有過錯的當事人應承擔違約責任，而非締約過失責任。以此種房屋買賣合同來講，買賣雙方訂立了買賣合同，只要雙方主體適格、意思表示無瑕疵，該合同即為有效，此時合同雙方產生債權債務關系。如該案中房屋買賣合同已成立生效，房屋和價款都已交付，但并不意味著房屋的所有權發生轉移，房屋所有權的移轉應以物權法上規定的變更登記地完成為要件。未辦理產權變更登記，僅僅意味著房屋的所有權尚未轉移，出賣方的義務尚未履行完畢，對合同效力無任何影響。出賣人不能轉移房屋所有權的，買受人有權基于有效的買賣合同要求出賣人承擔違約責任，具體的違約責任形式可以是請求實際履行合同，完成變更登記，也可以請求支付違約金或賠償損失。在房屋可以實際履行變更登記的情況下，只適用實際履行。本案中房屋已因強制拆遷滅失，雖不能要求賣方履行過戶義務，但作為房屋的代位價值拆遷補償款應為買方所有?，F實中更多的情況是房屋買賣雙方在遇到房屋需要拆遷時，房屋買受人才主張辦理過戶登記，這就容易因高額拆遷補償款發生爭議，出賣方拒不完成物權移轉行為。那么這種理論是否站得住腳呢？筆者試分析之。

　　在理論上，物權行為可以從兩個方面進行界定。首先，從外部效力來看，物權行為是指已經發生、變更和破壞物權的法律行為。二是從內部結構的角度對物權行為進行界定，認為只有意思表示與外部形式（登記或交付）相結合才能構成完整的物權行為。這一觀點是大陸法系物權行為理論的一般理論，代表了物權行為概念的主流。結合上述兩個視角，物權法律行為的概念是： 物權變動聲明與物權登記或交付相結合而產生的物權創設、變更或消滅的法律行為。因此，買賣合同后，當事人不協助買受人轉讓所有權，并以合同不同于房屋物權轉讓行為為由拒絕為買受人轉讓所有權，物權行為理論成為拒絕履行合同義務的辯護理由。物權行為理論是一種進口理論，已有幾百年的歷史。它起源于德國法，受到臺灣、日本民法的尊重，而我國法律未予采納。

　　物權行為進行理論是將一個企業房屋買賣合同管理分為以下兩個不同階段：訂立勞動合同發展階段和辦理過戶階段。在這種教學理論下，強行切斷了前后學生行為的因果關系，把房屋過戶認定為又一個獨立的行為，使不履行合同法律義務披上正當化外衣。這些重要論斷是建立在不動產登記中包含有獨立的意思就是表示我們這一問題認定的基礎上，但深入研究分析方法可以通過得出：動產變更登記工作本身不能只是作為一個社會事實，其中影響并不需要包括意思表示的內容。退一步講，即便他們認為不動產登記行為方式包含有意思表示，意思表示也不可能實現真正獨立于債權投資行為的意思表示學習之外，應該從屬于債權融資行為的意思表示，其作用表現為對債權行為意思表示的確認或履行、貫徹或延伸。當變更登記與買賣行為文化相結合時，由于買賣的目的意義在于技術轉移所有權，故辦理變更登記為產生所有權轉移的一個教育手段或過程僅僅為一個歷史事實。如果買賣雙方訂立了合法合理有效的合同，那么履行過戶的行為是合同的主要設計目的。

　　總之，在動產買賣中，依法及時變更登記是避免沖突和糾紛的有效手段，而在發生利益糾紛時，法官應在尊重私法自治的基礎上堅持誠實信用原則，維護交易秩序的穩定，努力實現法律效果與社會效果的統一。

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