上海律師：禁止炒房！一邊簽約買房一邊高價售出?這樣的買房合同有效嗎？

　　以炒房為目的購房合同不成立。購房者本意不是要買房，只是通過倒賣房屋來賺取利益，所以合同的簽訂并不是表達簽訂人真是的意思，所以這種購房的合同是不成立，屬于無效不受法律保護的。更多詳細內容請和上海律師一起來了解吧！

　　一、基本案情

　　2016年3月，陳某與李某簽訂屋宇生交易間條合同商定以81萬元購置李某的屋宇一處，并商定批準買方在辦理該房屋手續時過戶給第三方。后來李某發現陳某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。

　　陳某將李某告起訴法院，請求連續執行條合同并補償喪失。法院環抱條合同執行進程，商定過戶第三方的目標等方面進行了審理，覺得被告陳某應用其具有的房源信息優勢及熟悉房屋交易流程優勢，簽訂該買賣合同的目的是轉售他人，并非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂買賣合同并非真實意思表示，故該買賣合同不成立。原告的訴訟請求，不予支持。

　　二、案件分析

　　濱海新區法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產中介職員，應用擁有的房源信息上風及熟悉屋宇生交易務流程上風，與賣房人簽訂屋宇生交易約，再加價轉賣給別人從中圖利。為了保證其順遂實行倒房行動，此類條合同遍都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實際買房人看房。同時還會約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實際買房人辦理過戶。當賣房人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時就會被以違約為由起訴，并索要高額違約金。

　　濱海新區法院塘沽審訊區覺得，此類案件中簽訂生交易約只是先占屋宇的購置機遇，同時另尋賣主，將屋宇轉售別人從中圖利。而并不是真要購置該屋宇，其簽訂生交易約并不是實在意義表示，故該買賣合同不成立。此外，炒房人的行為既會造成實際買賣雙方互不了解，影響實際買賣雙方的締約選擇權，也會造成房屋交易的環節增多而增加實際買賣雙方的交易成本和違約風險，實際上已經影響了實際買賣雙方當事人的合法權益，有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護。

　　一、對于定金的兩條司法解釋

　　1、最高人民法院《對于合用（中華國民共和國擔保法）多少題目的說明》第115條：當事人商定以托付定金作為訂立主合同保管的，給付定金的一方謝絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。

　　2、最高人民法院《對于審理商品房生交易約糾紛案件合用律師多少題目的說明》第4條：出賣人經由過程認購、訂購、預訂等體式格局向買受人收受定金作為訂立商品房生交易約擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

　　購房者普遍在購房時簽訂的定金和談或認購書等都具有定金性質，所領取的定金是作為簽訂商品房預售條合同保管，若一方在約定的時間拒絕訂立商品房預售合同，則要按照定金罰則來承擔不利的后果。

　　二、購房者如何從開發商那正當地退回購房定金呢？

　　（一）作為購房者要在定金條合同認購書商定的時候去和開發商商談商品房預售條合同主要條款。

　　作為購房者要在定金條合同認購書商定的時候去和開發商商談商品房預售條合同首要條目。平日作為開發商來講，商品房預售條合同版本不容轉變，而購房定金條合同認購書中每每不包括如下內容：守約義務、交房時候、交房前提、付款克日、存款銀行的抉擇、增補條目、開發商的告白是不是作為條合同條目、小區具體的設計規劃圖以及其他購房細節。然而上述內容都是商品房預售合同的主要條款，也就是說，購房者可以從選擇上述內容中的一項或幾項同時和開發商談判，若未能達成一致意見，而導致商品房預售合同無法訂立的，根據最高院關于商品房買賣的司法解釋，開發商應該退回所收取的定金。

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　　若一旦產生開發商謝絕退還定金而產生訴訟或仲裁，要有足夠的證據證實本人在定金條合同定的時候和開發商就條合同內容商談過（即要證實本人沒有守約）。而理想中不少購房者雖在規定的時間和開發商商談具體的合同內容，但是往往由于沒有的證據意識而導致敗訴?，F有以下幾種方式供購房者作為取證的參考：

　　1、錄音或錄像，目標是還原商談條合同容的情況，尤其是錄像一目明了，而且現在的智能手機均有攝像功能（取證時務必采取隱蔽的方式進行）；

　　2、假如聘請律師供應律師辦事，在無奈就條合同要條目達成一致意見時，聘請律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務所的開具發票，在法庭上均可以作為有力證據，證明就購房問題，聘請專業的律師去參加談判；

　　3、能夠聘任公證人員就合同的商談過程進行公證；

　　4、能夠請兩個以上的證人一路去和開發商商談條合同內容，一旦產生訴訟，證人能夠出庭作證，然則證人證明力有待考證。

　　以上就是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，上海律師可以給你提供服務，歡迎咨詢。