上海房產糾紛律師教你如何計算房屋買賣中實際損失的時間點

　　根據《合同法》第114條和《合同法解釋二》第29條的規定，約定的違約金低于造成的損失的或者約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當調整。那么，房屋買賣中的實際損失如何計算呢？損失的時間起算點和截止點是哪個時刻呢？下面由上海房產糾紛律師為大家詳細講解。

　　首先，當購房合同無效時，不存在對履約利益的賠償，因此此時不能索賠房價差的損失。其次，違反購買合同后，當合同存在繼續履行時，當事人可以要求繼續履行，不必索賠房價差損失； 索賠房價差損失時，一般以當事人遵守合同終止合同為條件。

　　房價差異損失主張分為兩種情況，一種是房價上漲時，賣方違約，買方解除合同，主張房屋升值損失； 另一種是房價下跌時，買方違約，賣方解除合同，主張房屋貶值損失。為了避免重復，本文只討論了實際中大量發生的房價上漲問題。

　　房屋價格上漲，出賣人違約，買受人主張解除合同的，有權主張房屋升值損失，有《合同法》第113條為依據，在理論與實踐中都不存在爭議。但是對于房屋升值損失如何計算，并沒有明確的標準。對于這個問題，有著作進行過討論，“房屋差價損失如何計算？房屋差價損失是指合同約定價格與房屋現在市場價之間的差額。實踐中可以委托具有評估資質的專業機構進行評估或者比照最相類似的房屋（同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區域內房屋）市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當事人事后能夠協商確定的除外。認定房屋差價損失的時間節點應從保護守約方的利益出發，以守約方選擇和請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等，予以合理的確定”。上面的論述，雖指出合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日等幾個日期可以作為計算房屋差價損失的時間節點，但是并沒有詳細說明，如何根據不同的案件類型合理確定該時間節點。本文認為，房屋買賣合同因房屋價格上漲，出賣人違約的，計算房屋漲價損失一般應以違約時作為計算房屋漲價損失的時間節點。若出賣人收受了買受人的購房款未及時返還的，以出賣人返還全部購房款之日為時間節點，且買受人支付購房款的比例不影響損害賠償的數額。若買受人主張繼續履行，后發現合同無法繼續履行，變更訴訟請求為解除合同、主張損害賠償時，則計算房屋漲價損失應參照買受人變更訴訟請求之日。以下分情況進行論述：

　　第一種情況：A年1月1日，甲方將一套房屋賣給乙方，約定B年2月2日交房過戶。至B年2月2日，甲方拒絕收錢過戶，向乙方聲明房屋已出售給丙方，過戶完畢。此時，乙方起訴甲方要求賠償損失時，計算房價上漲損失的時間節點應為B年的B、B、B。這個時間點就是違約日期。原因是甲方在B、B、B、B上違約，無法繼續履行房屋買賣合同，且甲方已向乙方明確表示，乙方可以通過簽訂新的房屋買賣合同來避免房價進一步上漲的損失（假設房價上漲后乙方仍有足夠的資金購房）?！尽逗贤ā返谝话僖皇艞l，一方違約后，雙方應當采取適當措施防止損失的擴大；不采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償?！?

　　第二種情況： 如果上述情況發生變化，甲方沒有向乙方明確表示房屋買賣合同不能繼續履行，乙方要求繼續履行合同，訴訟程序發現甲方已經將房屋賣給了丙方，乙方要求撤銷合同，并要求賠償損失。變更索賠日應當作為計算房價上漲損失的時間節點。這個時間點是合同終止的日期。原因是：乙方變更訴訟請求后，可以簽訂新的房屋買賣合同以避免損失擴大，但乙方變更訴訟請求前，不得指望他簽訂代替合同。當然，在向乙方披露了一套房子和兩套房子的銷售情況后，乙方應根據誠信原則及時采取補救措施，即乙方應盡快更改訴訟請求，取消合同，并及時簽訂新的合同，以避免進一步價格上漲造成損失。如果乙方未能及時采取措施，計算房價上漲損失的時間點應由乙方在得知合同無法繼續后預留給乙方的合理反應時間確定。

　　在這兩種情況下，賣方都沒有接受購買價格。如果賣方接受了購買價格，仲裁規則應該改變。分析如下：

　　第三種情形：A年A月A日，甲向乙出售屋宇一處，并收受了全額購房款，商定B年B月B日過戶。至B年B月B日，因屋宇價錢下跌，甲拒謝絕過戶，而且向乙申明曾經將屋宇出售于丙，且過戶終了。至C年C月C日，甲將乙領取的購房款全數向乙返還終了。此時乙告狀甲主意侵害補償時，計較屋宇跌價喪失應以C年C月C日為時候節點。這個時候點是購房款全數返還之日。來由為：盡管此種情形與第一種情形同樣，至B年B月B日甲曾經守約，然則此是因為乙曾經向甲支付了全額購房款，在我國今朝房價云云高的情況下，將乙看作一般意義上的普通購房人，不能期望他還有足夠的資歷來簽訂替代的房屋買賣合同，只有在C年C月C日，甲將乙的購房款全額返還后，我們才認為，乙可以采取措施避免損失擴大。以上C年C月C日可能與B年B月B日相同，不影響結論，若C年C月C日早于B年B月B日，則甲的行為實質上構成了預期違約，在乙沒有立刻接受甲的預期違約時，要參照較晚的B年B月B日計算房屋漲價損失。

　　舉一個實踐中的案例，北京市第二中級人民法院（2013）二中民終字第11549號，基礎案情為：乙于2004年購置甲開辟的商品房一處，條約價錢714萬，乙領取首付款357萬。因甲私自變換計劃，使得涉案商品房再也不設置裝備擺設，條約客觀上無奈連續執行，經甲告狀主意，2009年12月15日，二審法院訊斷解除了兩邊的屋宇生意條約。2011年乙告狀甲主意返還首付款，并補償屋宇貶值喪失1000萬元。經法院鑒定2009年12月15日的屋宇市場價為1770萬元。法院覺得：關于屋宇差價補償款數額，參考涉案屋宇在2009年12月15日的市場價，綜合思量買受人已付款金額、出賣人已補償違約金等案件情形，根據公道準繩依法酌定為306萬元。本文覺得，假如出賣人甲在變換計劃使得條約客觀上無奈繼續履行時，及時返還乙的購房款，則計算房屋漲價應以購房款被返還之日作為時間節點，這個日期正常應該早于二審判決作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返還首付款，難以認為乙可以采取措施避免房屋漲價損失的進一步擴大，以2009年12月15日計算房屋漲價損失，已經對買受人不利；在此基礎上，法院又酌減了賠償數額，對買受人顯然并不公平。

　　第四種情形：第三種情形是乙支付了全數購房款，假如情形變化為乙支付了部分購房款，如A年A月A日，甲向乙出售屋宇一處，并收受了首付款30％，商定B年B月B日過戶并辦理按揭存款。至B年B月B日，因屋宇價錢下跌，甲拒謝絕過戶，而且向乙申明曾經將屋宇出售于丙，且過戶終了。至C年C月C日，甲將乙領取的首付款全數向乙返還終了。此時計較屋宇跌價喪失仍是要參照C年C月C日，而且乙有權取得全數跌價喪失，而無須按領取的首付款比例肯定喪失比例。起首，依據我國今朝的實踐情形，絕大多半購房人購房時接納首付款加按揭存款的體式格局，普通購房人領取首付款就簡直拿出其全數積儲了，在首付款未獲得全額返還時，要求其簽訂替換條約也是能人所難。所以計算房屋漲價損失還是要參照首付款被全額返還之日。其次，賠償履行利益的基本原則，是使得守約方獲得賠償后處于的地位與合同如果被履行后可處于的地位相同。在買受人已經支付了首付款，并且約定余款通過按揭貸款支付時，買受人是完全按照合同約定履行的，如果出賣人不違約合同獲得履行，買受人能夠獲得全部房屋升值；當出賣人違約不履行合同時，買受人同樣應當有權獲得全部房屋升值。如果法院是依據買受人支付的首付款比例，按比例支持房屋升值損失是不恰當的，這樣處理，未支持的部分損失，由違約的出賣人享有了，難謂公平。

　　上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終11121號判決書覺得，“一審中，兩邊已明確2016年3月20日被上訴人明確不執行合同時的屋宇市場價和合同價差值85萬元，然而上訴人二審時又主意房價喪失為150萬元，對其主意本院實難駁回。在85萬元房價差價基礎上，考慮到上訴人僅領取5萬元定金、2016年3月15日已另行網簽購房和談等實踐情形，本院覺得原審裁奪喪失補償金額為28萬元并沒有不當，對上訴人主意的120萬元喪失補償金額本院不予認同。”法院認可了屋宇差價為85萬元，但考慮到買受人僅支付了5萬元定金，因而支撐了28萬元。本文覺得這類訊斷是值得商議的，未支撐的57萬元貶值部分，由出賣人取得，明顯不公平。本案即便買受人未領取購房款，只需生意條約成立，那么85萬元屋宇貶值喪失也是應當全數支撐的。此外，認定85萬元房屋升值損失本身也是值得商榷的，因為既然買受人另行簽訂了房屋買賣合同，只要新合同的價格不是畸高，那么新的房屋買賣合同的價格與涉案房屋買賣合同的差價，就是很好地計算房屋差價的標準，再另行確定一個85萬元是沒有必要的。

　　第五種情形：與第二種情形近似，在出賣人收受了購房款后，一房二賣沒有實時向買受人昭示，買受人告狀主意連續履行的，計算房屋漲價損失要以買受人變更訴訟請求之日為時間節點。

　　綜上，計較侵害補償的時候節點的肯定，首要受制于減損劃定規矩，在買受人能夠采用步伐防止喪失進一步擴充時，便是屋宇跌價喪失計較的截止點。這就要求雙方均應依據誠實信用原則行事，出賣人即便違約后，也應當及時向買受人明示合同不能繼續履行的事實，使買受人有機會簽訂替代合同避免損失擴大。同樣，買受人獲知合同不能繼續履行后，也應積極采取措施避免損失擴大。實踐中的情況往往更加復雜，但是上述原則是適用的。

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