上海房產律師：二手房交易糾紛多，買房時一定要了解全面！

　　住房問題涉及人民群眾的切身利益，是老百姓關注的熱點話題。與一手房屋買賣相比，二手房屋買賣存在交易流程繁瑣、履行不確定因素多等特點，容易發生糾紛，且爭議類型復雜。下面和上海房產律師一起來看看這兩起有關二手房交易糾紛案件，希望對你有所幫助。

　　一、故意隱瞞真實交易市場價格進行相關協議無效

　　王某將其名下一套在中國北京的房屋出售給陳某，雙方簽訂了一個房屋進行買賣交易合同，約定成交總價為1168萬元。同時，雙方還簽訂了自己一份《裝修款補充相關協議》，約定對于房屋建設配套基礎設施工程折價468萬元，相應的房屋建筑合同管理價格為700萬元。但之后，王某將陳某告到法院，以《裝修款補充網絡協議》涉嫌逃稅行為為由，要求我們確認該協議內容無效。經海淀法院可以聯系陳某后，最終陳某和王某庭下自行達成了一種和解協議。

　　由于在二手房交易發展過程中，一般是由買受人實際需要承擔交易活動所需的全部稅費，所以買受人為降低市場交易管理成本，往往與中介服務公司、出賣人等合意，通過中國簽訂《裝修款補充協議》等或者可以在網簽時降低網絡交易產品價格等方式，惡意隱瞞真實的交易價格，以達到規避國家經濟稅收法律監管的目的。

　　法官認為，當事人為規避國家稅務監督故意隱瞞真實交易價格，相關協議、價格條款無效，但不影響合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益，因此買賣雙方不僅要承擔民事責任，而且還要面臨稅務機關的行政處罰風險。

　　二、合同無約定 非“滿五唯一”由房主進行交稅

　　李某購買張某的一套完善房屋，雙方公司簽合同后，順利完成了網簽、貸款面簽等手續?？傻竭^戶前繳稅時，李某發現，涉案企業房屋需繳納相關稅費約50余萬元，遠遠不能超過我們自己可以預期的數額。經詢問調查得知該房屋建設并不是“滿五唯一”，所以按規定需征收管理個人進行所得稅。于是李某要求張某負擔這筆交易稅費，但張某不同意，認為通過合同沒有約定時間應由李某交稅。

　　經過審理，法院可以認為企業根據雙方所簽房屋買賣合同的約定工作內容，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態下，交易活動所需稅費才由李某負擔，而涉案房屋現在中國并非“滿五唯一”，且雙方通過合同中對于學習這種發展情形下該如何管理負擔稅費并無約定，因此應按照國家相關法律規定負擔稅費，最后一個判定這筆稅費由張某負擔。

　　據法官介紹，根據國家有關稅費規定，在二手房交易過程中，買方主要承擔契稅和產權轉讓登記費，賣方主要承擔營業稅和個人所得稅，完成五年的免征營業稅，完成五年的免征個人所得稅（以家庭為單位）。同時，在目前的二手房市場上，經過買賣雙方的協商，一般交易所需的稅費實際上是由買方承擔的，賣方的購房價格通常是不含稅費的凈價。因此，房屋的狀況將嚴重影響稅費的實際金額。

　　因此，當買賣雙方基本達成交易意向時，他們必須核實和確認交易房屋的狀態，并事先向稅務征收機構了解交易所需的稅費，同時在簽訂房屋買賣合同時，一定要就稅費負擔做出明確的協議，特別是對買方承擔所有稅費，交易過程中如何承擔新的稅費應做出明確的協議，避免稅費協議不明確而影響雙方合同的履行。

　　二手房交易中存在諸多風險，在購買住房時，應注意以下兩點：

　　1、簽訂房屋買賣合同前，嚴格要求審查企業交易房屋設計是否可以存在抵押貸款或者查封的情況，可通過查看房屋所有權證，或者向房管部門人員核實等途徑問題進行；同時，應在房屋買賣合同中對于提高房屋可能發展存在的抵押或者查封情況，以及逾期不解除抵押等情況，書面約定提供相關研究違約風險責任；

　　2、弄清楚交易房屋的產權性質，如為央產房，應充分了解該房屋上市條件，以及核實清楚該房屋能否上市交易，可向原產權單位、相關央產房交易辦公室等進行核實，并在買賣合同中明確要求賣房人辦理上市手續的時間，以及逾期辦理的違約責任等。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產律師，我們會為你做出專業的解答。