上海房產糾紛律師教你如何繞過這些二手房買賣“陷阱”

　　二手房不是開發商直接賣房，而是由從開發商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產，現在需要變現。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。那么和上海房產糾紛律師一起來看看會遇到哪些陷阱吧。

　　“陷阱”一：抵押

　　2015年8月，買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋信息買賣勞動合同》，約定小張通過購買小劉所有的位于本市海淀區的房屋，交易市場價格800萬元。合同沒有簽訂后，小張如約向小劉支付200萬元首付款，后小張發現該企業房屋建筑已于2015年5月設立一個抵押，小劉拒絕或者解除該抵押，房屋作為交易方式無法選擇繼續教育進行，故小張將小劉訴至人民法院，要求我們解除合作雙方的買賣服務合同，并要求員工小劉返還已付款項，并支付違約金。

　　抵押是指抵押人與抵押權人（債權人）以書面約定不轉讓對抵押財產的占有，并以該財產作為債權擔保的，債權人有權依法以財產折價、拍賣或者出售的價格優先受償。二手房交易中，往往容易出現以下情況： 1、雙方簽訂了房屋買賣合同，買方知道房屋有抵押，并同意出售的時限解除抵押，但賣方不做解除抵押的程序； 2、房屋買賣合同簽訂后，買方對房屋有抵押不知情；3、房屋買賣合同簽訂后，賣方對房屋有新的抵押。由于抵押權涉及第三人的合法權益，買賣合同在抵押權存在的情況下不能繼續履行，雙方只能解除合同。

　　“陷阱”二：查封

　　2016年2月，買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋進行買賣交易合同》，約定小江購買小吳名下公司位于北京海淀區的房屋設計一套。合同沒有簽訂后，小江如約支付購房款，過戶時卻被告知該房屋信息已被外地某法院可以查封，無法通過繼續過戶。原來，小吳曾向案外人借款800萬元，后無法及時償還，案外人在一個外地人民法院關于起訴小吳，并申請中國法院對小吳名下房屋查封，查封期間國家禁止買賣、抵押、過戶等。無奈情況之下，小江將小吳訴至法院，要求自己解除勞動雙方之間買賣服務合同，并要求小吳返還購房款并支付以及違約金。

　　【法官釋法】：此處我們所說的查封，主要是指民事訴訟中的財產保全，是指人民對于法院在利害關系人起訴前或者由于當時起訴后，為保障企業將來的生效判決結果能夠可以得到有效執行國家或者為了避免公司財產安全遭受經濟損失，對當事人的財產問題或者沒有爭議的標的物，采取一定限制當事人處分的強制管理措施。主要發展存在方式如下基本情況：

　　1、起訴前或者通過訴訟活動過程中，一方當事人申請采取財產保全控制措施，查封對方名下房產；

　　2、執行工作過程中，被執行人不履行政府債務，如其名下有可供執行的房產，亦有可能被采取查封措施。如房產被查封后，是禁止抵押、過戶的，故在此情況下房屋買賣合同亦是無法實現繼續履行下去的。

　　“陷阱”三：央產房不能進行辦理上市公司手續

　　2016年8月，買房人小劉和賣房人小張簽訂了《房屋銷售合同》 ，同意小張將自己名下的一處房產轉讓給小劉。雙方在執行合同過程中，由于房屋不符合中央物業上市條件，無法通過上市手續，合同無法繼續履行，小劉將小張告上法庭，要求雙方解除銷售合同，并要求小張承擔違約責任。

　　【法官釋法】：所謂央產房，全稱為“中央在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價或者標準價購買的中央在京單位的安居工程住房和集資合建住房，該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強行判決雙方繼續履行合同的。

　　“陷阱”四：購房資格問題發生發展變化

　　2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋信息買賣交易合同，約定小吳購買小劉名下位于海淀區的房屋設計一套。合同沒有簽訂后，因房價不斷上漲，小劉拒絕我們繼續研究將該房屋出售給小吳。無奈之下，小吳將小劉訴至人民法院，要求自己繼續積極履行勞動合同。案件審理中，經法院查實，因小劉拒絕中國履行服務合同，小吳已于2016年1月重新選擇購房并辦理過戶手續，現小吳已經發展不具備購房資格。經法院釋明，小吳變更以及訴訟可以請求，要求他們解除雙方的合同，并要求小劉承擔風險違約行為責任。

　　【法官釋法】：根據中國北京市住房限購政策，對已擁有1套住房的本市戶籍居民對于家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有一個住房且連續5年（含）以上在本市繳納一定社會責任保險或個人所得稅的非本市戶籍居民收入家庭，限購1套住房，限購政策可以出臺以來，引發的糾紛也不斷增多，常見問題如下情形：簽訂房屋買賣合同時我們個人能力或者通過家庭教育符合購房資格，后在合同履行工作過程中存在或者人民法院訴訟活動過程中，該個人利益或者其他家庭又重新購置住房，或者夫妻之間為了提高購房離婚之后又復婚，不再需要符合購房條件，致使公司現有房屋買賣合同內容無法繼續履行。

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