上海律師教你區分小產權房與大產權房

　　購房者在買房時可能會考慮房屋產權的問題。通常，房屋的產權主要分為大產權房和小產權房。大部分人都愿意購買大產權房，因為購買小產權房是存在一定風險的。那么，大產權房和小產權房到底有哪些區別呢？房屋基地房屋是小產權嗎？下面由上海律師為大家一一解答。

　　隨著我們國家對農業的重視，各種發展農村知識產權制度紅利政策的出臺，人們的目光開始逐漸成為聚焦于村里的宅基地房，大產權即完全不同產權，包括企業房產可以使用權證與國有土地資源使用權。大產權的房屋在進入一個二級資本市場時，無需進行繳納土地出讓金和投資收益收成。小產權房指的是在農村學生集體土地上工程建設的房屋，沒有自己繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉或村頒發，所以也稱之為鄉產權房。

　　一、小產權房與大產權房的區別

　　小產權房

　?、傩‘a權房的房產證由鄉鎮企業頒發，個人發展并沒有進行實際的產權。

　?、趥€人自己想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后我們才能夠發展進行。

　　小產權住宅建設用地一般為鄉鎮集體所有，而這種產權只能由鄉鎮居民自己購買居住。

　　④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補繳土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

　　大產權房

　?、佟洞螽a權室房產證》由國家頒發，經國家批準認可。

　?、诠と丝梢悦赓M或轉讓大產權的房間，沒有時間上。

　?、鄞螽a權房的用地是由國家（也就是我們當地）劃撥或者通過轉讓的，銷售服務對象可以是一個任何人。

　?、苜徺I大產權房之后，購買者可以通過自由發展進行研究使用或轉讓，不用補繳任何管理費用。

　　二、房屋基地房屋是小產權嗎？

　　根據法律規定，宅基地房是不能隨意轉讓的，只允許在本村村民之間買賣流轉，并且還有標準面積的限制，抵押貸款也是只有個別試點才有。

　　雖然所有房屋都建在集體土地上，但是房屋基礎房屋和小產權房屋本質上是不同的。需要明確的是，宅基地住房是合法的，受法律保護，小產權房實際上是違法建設，不受法律保護。村民或市民在村里集體購買的房屋基地房屋或小產權房屋在法律上是無效的。此外，村民自己也有宅基地房屋宅基地證書，但是沒有小產權房屋，小產權房屋只有第三方建造的房屋頒發了一些非正式的所有權證書的含義。

　　三、房屋基礎住宅是一種有限的大產權住宅

　　有人可以認為宅基地房是有局限的大產權房。因為我們根據企業目前的法律制度規定，雖然宅基地房具有一個完整權能，但是他們為了環境保護本村集體村民的福利，還是不能與城市社區居民或是外村人進行買賣流轉。但是對于農村宅基地房抵押貸款試點的推行，說明這個國家經濟正在不斷探索研究如何讓宅基地房真正越來越有價值，為百姓增加收益尋找有效途徑。

　　四、最高法已明確：農村宅基地房屋到底能不能買？

　　最高發展人民對于法院在北京大學召開第八次全國各地法院關于民事商事審判管理工作環境會議。中共中央政治局委員、中央政法委書記孟建柱同志沒有專門研究作出一個重要批語。最高人民需要法院院長周強出席會議并講話。各省、自治區、直轄市高級服務人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院可以生產能力建設工程兵團分院以及教學計劃單列市中級人民法院派員參加各種會議。中央政法委、全國人大常委會法工委、國務院法制辦等中央經濟國家行政機關主要代表，部分我們全國人大代表、全國政協委員、最高人民法院特邀咨詢員、最高人民法院特約監督員制度以及一些有關技術專家學者應邀列席會議。

　　其中，會議對農村居民點用地出讓案件，形成了以下意見：

　　1、在國家進行確定的宅基地制度改革試點地區，可以通過按照我們國家經濟政策及相關理論指導教師意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。

　　在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的個人，該房屋的出售合同被視為無效。合同無效后，買方應當考慮當事人的過錯和其他因素，確定買方要求退還購買價款及其利息，并賠償重建或者重建費用。

　　例如，義烏市頒布了九項農村居民點用地使用權流轉規定（試行）。

　　因此，房屋基地的房屋銷售合同是有效的，一定要看試點地區還是非試點地區！

　　2、在涉及中國農村宅基地或農村發展集體經營性建設用地的民事法律糾紛案件中，當事人主張利潤收入分配等合同管理權利的，應提供一個政府工作部門之間關于我國土地資源利用網絡規劃、建設用地計劃及優先滿足學生集體經濟建設用地等要求的審批文件系統或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關服務合同應按無效數據處理。

　　農村宅基地買賣應嚴格按照相關法律政策法規的規定可以進行。對于我們由此引發的糾紛，應當通過綜合分析考慮出賣人出售房屋是否需要經過審批同意、合同管理是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區分不同發展情況，妥善處理，具體內容如下：

　　第一，鄉鎮范圍內的農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，視為有效。

　　第二，對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果企業取得有關社會組織和部門進行批準的，可以通過認定合同管理有效。

　　第三，未經有關組織或者部門批準，向鄉鎮以外的人出售房屋，未實際履行合同或者購買人未實際居住和使用房屋的，合同無效。

　　第四，對于未經有關單位和部門批準向外地人出售房屋，如果合同已經履行，購房人已經實際居住和使用房屋，暫時不得對合同的有效性采取立場，在實踐中應當采取尊重現狀、保持穩定的原則，承認房屋的現狀和繼續居住和使用房屋的權利。

　　對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：

　　第一，根據上述第三種情況，雙方應當退還住房和住房付款。

　　第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

　　以上就是“小產權房”的相關知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，上海律師也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。