房屋預告登記的效力你真的了解嗎？快來看看上海買房糾紛律師的解答吧！

　　《物權法》所設立的預報登記是一種“債務公示行動”，目標在于顧全未來產生的不動產品權，限定現時登記權利人懲罰其權力，使被登記的請求權擁有確保未來只產生該請求權所等待的法律結果。該制度使已登記的不動產物權變動請求權經過公示具備對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力，是債權物權化的一種具體表現，是物權法原理向債權法領域的擴張、滲透，對于權利人物權期待權的保護至關重要。下面由上海房產律師為大家講解詳細的法律內容。

　　一、預報登記的保全效力

　　1、在一房二賣場所，預報登記夠排除其他買受人繼續履行的請求權。

　　2、在款項債務施行中，預報登記身即足以排除執行，并產生停止處分——符合本登記條件——排除執行的效力。

　　3、屋宇登記的物消失場所，預報登記請求權不具有代位效力，并因而不具有阻止執行的效力。

　　4、針對屋宇等不動產特定物的施行中，預報登記能發生消除施行的效能。在程序上可作兩種部署：一種是不區別預報登記生于見效訊斷以前或許以后，都可排除執行。另外一種則是，產生于生效判決之前的預告登記，不可排除執行，預告登記權利人通過第三人撤銷之訴獲得救濟；產生于生效判決之后的預告登記，可以排除執行，申請執行人通過另行起訴獲得違約責任的救濟。

　　5、預報登記求權不得阻攔查封或許預查封。預報登記生于查封之后的，應按照查封登記和預告登記的登記時間安排各自的次序。

　　二、預報登記的優先效力

　　1、抵押權預報登記全的是辦理抵押權登記設立抵押權的請求權，不產生物權更改的結果，唯一預報登記未完成本登記的抵押合同所擔保的主債權，無優先受償的效力。

　　2、預報登記利人關于未完本錢登記過錯場所，在無其余權利人或許不影響其余權利人的范圍內，能夠經由過程判決替代預告登記義務人的同意完成本登記。非因預告登記義務人的原因不能完成本登記的，人民法院可以考慮通過未來判決方式對預告登記權利人作出保護。

　　3、抵押權預報登記后又于同一物上設立抵押權的，應充沛發揚預報登記順位效力、抵押權的追及效力、滌除權等多項制度，按照登記時間安排各個抵押權的次序。

　　4、抵押權預報登記應思量靜態說明在建工程抵押、未完工房屋抵押的抵押物的范圍，盡量使抵押物具有本登記的能力。

　　5、在財富施行調配過程當中，抵押權預報登記確定不能完成本登記，則抵押權合同因不能完成本登記而不具有優先受償能力。

　　6、商品房交易合同包管借貸合同的效能應根據官方假貨法律說明第24條的劃定加以認定，商品房買賣合同預告登記后因出借人可通過拍賣標的物的方式清償債務而獲得了事實上的優先受償權，這是預告登記排除物權變動效力的衍生品而非預告登記的優先效力。

　　7、商品房交易合同包管借貸合同且經預報登記則與以前設立的抵押權應類推合用物權法第199條、擔保法司法解釋第78條的規定，出借人只能就房屋價值超過順序在先的抵押擔保債權的部分受償。

　　三、預報登記與第三人撤銷之訴

　　預報登記利人屬于前訴中的第三人，有權提出第三人撤銷之訴，并以預報登記除前訴原告繼續履行的請求權。

　　四、預報登記商品房預售合同備案登記、執行異議及執行異議之訴

　　1、商品房預售合同不同于預報登記有公示效能、同一條件下連續履行的優先請求權，但無保全效力，不能阻止物權變動。

　　2、預報登記制實行以前，作為消費者的預購人托付全部價款、善意且已經進行了商品房預售登記備案的，可以認定其具有阻止執行的效力。

　　3、應根據當事人的意義暗示說明從作為包管的商品房交易合同到本質的商品房交易合同這一進程，借款合同陷于遲延之后簽訂的商品房買賣合同抵償借款并辦理預告登記的，應尊重其意思表示。

　　五、預告登記與預查封

　　1、預報登記具有阻止預查封的效力。

　　2、合同解除，將致使預報登記滅，物權回歸至出賣人，預查封的基礎不存在，應予解除。

　　六、預告登記的證明力

　　預報登記明書為公文書證，證明力大于一般書證。

　　七、預報登記與破產程序

　　1、以物抵債和協議應為實踐性合同，兩邊當事人滿意同等即成立并見效。以商品房交易合同補償借款并預告登記的，應認定以物抵債協議對借款合同作出了清算，當然，不排除顯失公平撤銷權的適用。

　　2、企業破產法第18條應作目標限縮，關于曾經執行責任終了的預報登記利人，破產管理人無解除權；關于還沒有執行責任或部分執行責任的預報登記權利人，可通過適用企業破產法第46條的規定，其義務提前到期，在堅持履行順序的前提下，應繼續履行。如確定不能辦理本登記，則預告登記失效，預告登記權利人的債權轉化為不當得利或損害賠償旨在進入破產債權。

　　3、預報登記求權所指向的不動產屬于破產財富，但債權人是不是要求履行、是否能夠最終獲得物權，需要根據其他因素來判斷。

　　4、預報登記求權進入施行階段，其指向的不動產如曾經饜足需要的平價拍賣、預報登記利人已支付對價、未辦理登記非因預告登記權利人的過錯前提下，預告登記權利人有權獲得該不動產物權。

　　5、債權人與責任人在訴訟中殺青以物抵債調處和協議在施行過程當中辦理預告登記的，可以認定該不動產已滿足必要的評估程序。

　　6、債務人與責任人在訴訟中的以物抵債調處和協議及調解書，不克不及視為“依法定步伐裁定以物抵債”的體式格局，在完成本登記之前，不能產生所有權變動的效力。

　　八、預告登記的失效

　　三個月的時期應根據不動產登記法所劃定的前提已滿足為起算點。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產律師。