一房二賣兩份合同是否都有效?上海區房產律師這樣說...

　　一房二賣兩份合同都有效。屬于有效合同的買房人有權要求賣房人履行合同，交付房屋；屬于可撤銷合同和無效合同的買房人在知道之日起一年內可以請求法院或仲裁機構撤銷合同。關于一房二賣兩份合同是否都有效的問題，下面上海律師事務所為您詳細解答。

　　上海一位房主眼見房價大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經以三百余萬元價格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬元賣給后來的出高價者，結果惹來兩個買家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區人民法院依法審結了這系列因“一房二賣”引發的房屋買賣合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同成立，房主需向第二位買家返還定金20萬元，并賠償房屋差價損失76萬元，同時需支付兩家中介公司居間服務費、違約金近10萬元。

　　精明反被精明誤，跳漲50萬元違約在先

　　李某與妻子于2013年協議離婚，雙方約定位于蘇州高新區的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權手續。2015年11月，買家朱女士與李某在A房地產經紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產買賣中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣給朱女士，價格375萬元。

　　合同簽訂后，房地產市場可謂一日一價，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房價基礎上漲50萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構成違約，要求在7日內辦理涉案房屋的網簽、資金托管，并辦理過戶，但李某未作理會，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經虎丘法院一審依法判決，雙方繼續履行房屋買賣合同，李某將不動產變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

　　法院審理期間二賣，賠償差價損失76萬元

　　然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產經紀公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬元的價格交易，楊某當即支付定金20萬元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經轉讓給了朱女士，還欺騙其說案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過戶，也沒有告知楊某其存在違約情形。

　　嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買賣合同糾紛案件已結案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時，該房屋價格已經上漲至620萬元左右，楊某也一紙訴狀將李某訴至法院，要求其承擔違約責任并賠償損失130余萬元。案件審理期間，法院委托第三方公司進行評估，于2017年12月出具報告認定案涉房屋市場總價值為580余萬元。另查明，楊某在得知終審判決認定案涉房屋歸屬后，故于2017年10月另行購房，房屋總價480萬元左右。

　　法院認為，本案中，李某一房二賣的這一行為系導致糾紛產生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導致雙方之間的合同目的無法實現，對此楊某作為守約方有權要求李某承擔相應的賠償責任。

　　“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購置房屋，彼時楊某在本案中的損失已經形成。”承辦法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價款為375萬元，不到五個月之后的2016年4月出售給楊某的價格即已上漲了110萬元，達到了485萬元，雙方對于案涉房屋價格的上漲著實可見。而根據評估報告，案涉房屋2017年8月的估價為580萬元，與雙方合同約定的房價相比上漲了95萬余元，因此在本案中，楊某實際損失確為95萬元。

　　關于房屋差價損失的賠償比例，法院認為，在案涉合同的簽訂時，楊某業已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對此楊某確實有些許的過錯，但鑒于合同簽訂時，李某展示的離婚協議書中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時，已取得其他共有人同意，并有權代表其他共有人簽訂本協議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過錯確實較為微小。

　　綜上，案涉合同最終無法履行的根本原因在于李某的一房二賣，故認定李某應對于楊某的損失承擔80%的賠償責任，即賠償76萬元，同時退還購房定金20萬元。

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