上海市房屋糾紛律師普法：無證房產買賣”的風險及糾紛處理

　　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對其進行的是否定評價，因此買受人所簽訂的合同不受法律保護，該合同的風險應由買受人自行承擔。下面和上海房產糾紛律師看看這起案例吧。

　　案情簡介

　　2007年10月10日，華鎮名與軒宇公司因合同糾紛訴至法院。次日，華鎮名申請訴訟財產保全。同日，吉林省吉林市中級人民法院作出裁定書，查封了軒宇公司開發的住宅、網點等。判決生效后，華鎮名向吉林省吉林市中級人民法院申請強制執行。案件進入執行程序后，孫海濤以訟爭網點為其購買為由提出異議。另，軒宇公司所開發的住宅未取得商品房預售許可證。

　　裁判意見

　　最高院認為，關于在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下，孫海濤與其簽訂商品房買賣合同的后果的問題。

　　需要特別指出的是，在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下(一直到現在都沒有)，孫海濤與軒宇公司簽訂了一份疑點重重的商品房買賣合同，根據城市房地產管理法第四十五條第一款第(四)項關于商品房預售，應當"向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明"的規定和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于"出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效"的規定，該合同無效。由于無效合同自始無效、違法，法律對其進行的是否定評價，因此孫海濤與軒宇公司簽訂的合同不受法律保護，該合同的風險也只能由孫海濤自行承擔。換言之，如果軒宇公司沒有債務，或者自己主動償還債務，不涉及其債權人申請人民法院強制執行的問題，那么孫海濤現在占有的網點就是安全的，不會被強制執行。但是，一旦軒宇公司與其債權人發生糾紛，一旦出現本案這樣的情況，孫海濤現在占有的網點也可能得不到法律保護。

　　因此，孫海濤遵守法律規定十分重要。假設孫海濤和軒宇公司遵守法律的規定，在軒宇公司具有商品房預售許可證明的情況下雙方才簽訂商品房買賣合同，之后，將該合同辦理備案登記，這樣，人民法院查封時就能知道涉案房屋是否已經出售。如果知道已經出售，人民法院就會繼續審查孫海濤是否支付部分或者全部價款，是否實際占有，孫海濤對未辦理過戶登記手續是否有過錯等情況決定是否查封。這樣孫海濤的合法權益就會得到保護。但實際情況卻是，孫海濤和軒宇公司雙方都不遵守法律的規定，在軒宇公司沒有商品房預售許可證明的情況下雙方還簽訂商品房買賣合同，導致合同無法辦理登記備案，因此才會出現人民法院查封訟爭網點時無法知道該網點是否已經由軒宇公司出售的情況，對此后果，只能由孫海濤和軒宇公司承擔，而不能由申請查封人華鎮名承擔?？梢?，本案的根源在于孫海濤不守法上。對此，孫海濤本人難辭其咎，由其承擔敗訴的后果，是其自己一手造成的。

　　法律規定

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢上海房產糾紛律師，我們會為你做出專業的解答。