上海產權交易律師用五個案例讓你徹底了解：不動產物權處分的善意如何認定

　　受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。關于受讓人受讓不動產或者動產時怎樣可認定為善意的問題，下面由上海律師為你詳細解答。

　　1.房屋買受人明知或者應當知道無權處分人低價出售所有權人的房屋仍然購買，構成惡意，不能善意取得涉案房屋的所有權——陳子龍等與楊曉強房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：房屋買受人明知或者應當知道無權處分人低價出售所有權人的房屋，損害房屋所有人的合法利益，且房屋買賣合同中對于房屋交付期限、過戶期限、違約責任等買房人應特別注意的事項未作約定，亦未能充分證明買受人實地查看房屋，在此情況下其購買涉案房屋，不符合常理，主觀上構成惡意，不能善意取得該房屋的所有權。

　　2.受讓人客觀上不能知悉涉案房屋為共有的事實，且支付合理價款，辦理了產權登記變更，可以善意取得房屋的所有權——嚴海斌與徐君紅、趙東偉等房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：受讓人購房時，涉案房屋登記在無權處分人名下，受讓人客觀上不能知悉涉案房屋為共有的事實，主觀上為善意。受讓人以合理價格購買涉案房屋，且已經辦理了產權登記變更，已成為涉案房屋的產權人。無權處分人因擅自處分共有財產對其他共有人造成的損失，其他共有人可向無權處分人另行追償。

　　3.受讓人依據房屋登記簿上的無瑕疵記載購買了房屋并支付合理對價，可善意取得該房屋所有權——童躍庭、謝金英與顧志秋、段文等房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：受讓人在受讓不動產時，房屋所有權證上記載的權利人為無權處分人，登記簿上也無瑕疵記載，且受讓人購買房屋支付了相應的合理對價，故受讓人為善意取得，與無權處分人簽訂的合同合法有效，訴爭房屋應歸受讓人所有。

　　4.受讓人明知不動產由他人占有使用而故意不查明，且支付的價款又系明顯低價，具有惡意，不能善意取得——曾小兵、楊洋與唐丕中房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：

　　受讓人從無權處分人處購買車庫，按照正常交易慣例應當對購買的不動產進行實地查看，并對其租賃情況、使用情況、租金等進行充分了解，而受讓人未進行實地查看，存在重大過失。故受讓人取得該不動產時不具備《物權法》第一百零六條規定的“善意”，其不能善意取得車庫的所有權。

　　無權處分人明知案涉不動產非其本人購買，僅僅因物業登記在其名下就擅自以所有人的名義對外出售，受讓人從無權處分人處購買案涉車庫，明知該不動產由他人占有使用而故意不查明，且支付的房屋價款又系明顯低價，均具有惡意，故無權處分人與受讓人簽訂的《商品房買賣合同》系惡意串通且損害了實際權利人的利益，故該《商品房買賣合同》無效。

　　5.房屋受讓人未盡認真審查的注意義務，存在重大過失，其購房行為不構成善意取得——王秀芹與劉洪剛、杜金麗房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：房屋受讓人的代理人在知曉所購房屋存在糾紛的情況下，未盡到認真審查的注意義務，仍與無權處分人簽訂房屋買賣合同，存在重大過失，受讓人的代理人的行為應由受讓人本人承擔，故房屋受讓人的購房行為不構成善意取得。房屋實際所有權人有權追回涉案房屋。

　　依據《民法典物權編》的規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。希望以上內容能對你有所幫助，如果你還有其他問題可以點咨詢上海律師。