上海咨詢房屋律師講解：房屋買賣合同糾紛中，不動產物權處分的善意如何認定

　　在房屋買賣合同糾紛中無權處分人將不動產轉讓給受讓人，受讓人是否善意是善意取得的首要條件，那么人民法院如何認定受讓人構成善意？下面上海律師事務所依照受讓人有無重大過失判斷受讓人是否善意取得——翟競某、翟某、翟慧某訴秦海某、劉嘉某房屋買賣合同糾紛案為大家講解。

　　案例要旨：不動產善意取得制度在審判中有三個重要環節，一是合同法第五十二條第（二）項規定的受侵害的第三人與物權法第一百零六條規定的善意取得制度下的原所有權人競合時，第三人主張權利的法律規范適用問題；二是無權處分語境下善意取得的善意的認定；三是善意取得構成時原所有人權利救濟問題。應當依照特殊規范優于一般規范原則適用法律解決案件的性質，在此基礎上依照受讓人有無重大過失判斷受讓人是否善意取得，在受讓人構成善意取得情形下，依照侵權規范對原所有人進行救濟。

　　一、善意取得中善意的認定

　　不動產的無權處分，在實務中常見的有以下幾種：（一）權利人基于非依法律行為的物權變動取得房屋所有權，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋；（二）因房屋登記機關登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權消滅，產生了新的登記權利，登記人擅自以自己名義處分房屋；（三）夫妻共同共有及其他共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋；（四）出賣人轉讓房屋并辦理了所有權轉移登記，其后買賣合同被確認無效或者被撤銷，不動產尚未辦理所有權回復登記，登記人擅自以自己名義處分房屋；（五）抵押物轉讓；（六）借名登記。

　　根據《物權法司法解釋（一）》第十五條規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。第十六條第一款規定，具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。第十九條規定，物權法第一百零六條第一款第（二）項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

　　受讓人的善意是善意取得的首要條件，而善意與否，要以受讓人對無權處分不知道且不應當知道無重大過失、過錯為標準。判斷某人是否具有過失，主要應當考慮行為人是否盡到一個通常情況下合理人的注意義務。如果行為人稍加注意即可以避免認識錯誤，而且沒有盡到該項義務時，就應當認為存在重大過失。

　　《物權法司法解釋（一）》第十五條規定是從受讓人主觀心理狀態來判斷善意與否的標準，以不動產受讓人信賴登記為無重大過失判斷依據。受讓人信賴不動產登記，對真實權利人為不知道、不應當知道。我國雖然已建立起不動產登記制度，但是完善落實尚未到位，登記公示制度尚不完備，不能準確反映不動產真實權利狀態，不動產登記簿公信力不強。因為不動產登記簿公信力不強，僅僅以上述標準判斷善意，則可能對真實權利人有所損害。因此，應將不存在重大過失，也就是要盡到一個合理人的注意義務與不知道、不應當知道，一并作為善意的判斷標準。這需要法官遵從邏輯與經驗并重方能做到。在主觀心理狀態判斷之外，不動產登記制度及相應的法律制度也為行為人提供了指引，受讓人應依據規范的指引盡到注意義務。因此不動產登記這一容易識別的權利外觀就被作為確認善意與否的外觀標準?！段餀喾ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返谑鶙l第一款規定的即是善意與否的客觀標準，審判實務中應兼顧主客觀標準。

　　《物權法司法解釋（一）》第十九條規定是善意的取得的獨立構成要件。根據物權法第一百零六條規定，無合理價格即應排除善意取得的適用。不動產轉讓價格存在高價，不應視為不合理。轉讓價格存在低價，只有達到過低的程度才能認為不合理。在審判實務中，一般認為低于交易地市場價格70％應視為不合理低價。此外，“合理價格”雖然是善意取得的獨立構成要件，但對主觀善意的判斷具有輔助作用。

　　二、本案分析

　　具體到本案，可作如下分析：

　　在無權處分情形下，劉嘉某通過二手房屋買賣合同受讓了案涉房屋并進行了轉移登記，是否構成善意取得？劉嘉某購買案涉房屋時查看了房屋產權證明，應視為信賴登記。受讓人是否構成善意取得，應查看轉讓方的不動產登記簿，但在市場交易中，通常情況下是由受讓方查驗房屋產權證明，只有在網簽時才核驗房屋，所以查驗房屋產權證明可以視為信賴登記。即使對注意義務評價標準嚴苛一些，不動產產權變更登記前網簽時也核驗了包括登記內容在內的案涉房屋情況并核驗通過，說明登記簿的公信效力不存在問題。更何況其時翟某等撤銷權訴訟未果，翟某等未對防止案涉房屋被再次轉讓采取必要措施，劉嘉某在該節已盡到合理人注意義務。案涉房屋中留有翟文某戶口一節，在不動產交易市場中該類現象并不罕見，由此不能推斷出案涉房屋不屬于登記人所有而存在真實權利人。居間費、貸款各情形，均是履行合同行為，即使違約，仍屬合同各方未盡履行義務和承擔責任范疇。綜合評價上述情況，劉嘉某盡到了注意義務，主觀上并無重大過失。

　　秦海某與劉嘉某所簽二手房屋買賣合同交易價格為155萬元，通過抵押評估案涉房屋價值為144.36萬元，價格接近。評估價值估價方法之一即以市場價格作為參考，在翟某等未提供充足證據情況下，可以將評估價值視為交易地市場價的參考值，因此，單就案涉房屋價格判斷，符合合理價格的構成要件。

　　結合前述分析意見，應當認為受讓人劉嘉某具備受讓不動產的善意，受讓不動產價格合理，因案涉房屋已轉移登記在劉嘉某名下，故其構成善意取得。

　　翟某等以秦海某、劉嘉某惡意串通損害第三人利益和劉嘉某不構成善意取得為理由，請求確認二手房屋買賣合同無效。因為返還原物需適用特別法律規則，惡意串通損害第三人利益需適用一般法律，故其應依照返還原物法律關系主張權利。劉嘉某對案涉房屋構成善意取得，翟某等訴訟請求應予駁回。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海律師事務所。