如何判斷當事人訂立的商品房合同系本約還是預約？上海房產律師告訴您

　　商品房買賣合同作為重要的法律文件，關系到當事人的合法權益，其性質是否為本約還是預約對于合同的履行和權利義務的明確具有重要意義。在上海這樣繁榮發達的城市，商品房交易頻繁，當事人之間的合同形式復雜多樣，因此如何準確判斷合同性質成為備受關注的法律問題。本文上海房產律師將圍繞判斷商品房買賣合同的本約與預約關系，依據相關法律案例和法條，從綜合審查當事人意思表示出發，探討判斷的方法和標準，為當事人和從業人員提供法律指引和參考。

　　一、引言

　　商品房買賣合同作為重要的法律文書，承載著雙方當事人之間的交易意圖和權利義務，其本約還是預約的性質對于合同的履行和權益保護具有重要影響。在上海這樣繁榮發達的城市，商品房交易頻繁，當事人之間的合同形式多樣，如何準確判斷合同的性質成為備受關注的法律問題。

　　本文將圍繞判斷商品房買賣合同的本約與預約關系，從當事人的意思表示出發，探討判斷的根本標準。在法律分析的過程中，我們將依據上海的相關法律案例和法條，闡述綜合審查合同內容、磋商和履行行為等事實的重要性，以揭示當事人真實意圖，并據此對合同性質作出準確界定。

　　通過深入探討商品房買賣合同本約還是預約的判斷標準，本文旨在為讀者提供法律指引和參考，使當事人和從業人員能夠更好地理解和應用相關法律規定。只有在準確把握合同性質的基礎上，雙方當事人才能更有信心地進行合同交易，并保障自身的合法權益。讓我們共同深入探討這一復雜的法律問題，為上海的法律實踐和司法裁判貢獻一份微薄之力。

　　二、相關法律條款

　　在判斷商品房買賣合同系本約還是預約的問題上，以下是與該問題相關的一些法律條款：

　　《中華人民共和國合同法》

　　第一百一十六條：當事人對合同有意思表示，對合同的內容沒有爭議或者爭議已經解決的，合同成立。

　　第一百一十七條：當事人對合同的內容有爭議，一方或者雙方請求變更或者解除合同的，應當協商解決；協商不成的，依照本法第六十八條、第一百二十三條的規定處理。《中華人民共和國物權法》

　　第四十一條：當事人訂立買賣合同，不得約定未來訂立其他買賣合同的。在判斷商品房買賣合同的本約還是預約關系時，上述法律條款對于理解合同成立和合同內容有關的爭議解決具有重要意義。其中，合同成立的關鍵在于當事人的意思表示，即是否達成一致意見并對合同的內容沒有爭議。同時，如果合同的內容存在爭議，當事人應當協商解決，如果協商不成，則依照合同法的相關規定處理。此外，物權法明確規定，在買賣合同中不得約定未來訂立其他買賣合同的條款。

　　在實際操作中，判斷商品房買賣合同的本約還是預約關系需要綜合考慮當事人之間的意思表示、合同內容約定、磋商和履行行為等因素。只有通過全面分析相關法律條款以及具體案例，才能準確判斷合同的性質，保障合同的有效履行和當事人的合法權益。

　　三、法律案例分析

　　案例一：小張和小李在上海簽訂了一份商品房買賣合同，合同明確約定小張以200萬元的價格購買小李名下的房產，并規定雙方自簽訂合同之日起60天內辦理過戶手續。在交易過程中，雙方并未在合同中約定未來訂立其他合同的事項。然而，過戶手續辦理期間，由于相關手續不齊，導致60天內無法完成過戶。此時，小張主張該合同為本約關系，即便過戶手續未辦理完成，雙方也應當繼續履行合同義務。

　　分析：在該案例中，合同的內容并未約定未來訂立其他合同的事項，且雙方之間沒有進一步的磋商和意思表示。因此，綜合審查合同的內容和當事人的意思表示，可以認定該合同為本約關系。即使過戶手續未能按期完成，雙方仍然應當繼續履行合同義務，直至完成房產過戶。

　　案例二：王先生和李女士簽訂了一份商品房買賣合同，約定王先生以250萬元的價格購買李女士名下的房產。合同中明確規定，如果在簽訂合同后30天內，雙方無法辦理房產過戶手續，合同自動解除，買賣雙方不再有任何權利和義務。

　　分析：在該案例中，合同明確約定了特定條件下的自動解除條款。雙方明示在30天內未能辦理過戶手續，合同自動解除，即雙方不再有任何權利和義務。因此，在這種情況下，合同應當被認定為預約關系。

　　四、綜合判斷標準

　　綜合判斷商品房買賣合同的本約還是預約關系，需要綜合考慮以下標準：

　　合同內容約定：首先要審查合同中是否明確約定未來訂立其他合同的事項。如果合同中明確約定了未來訂立其他合同的條款，那么該合同可能屬于預約關系。

　　當事人意思表示：仔細審查當事人在簽訂合同時的真實意思表示。是否存在當事人之間達成一致意見，并對合同的內容沒有爭議。

　　磋商和履行行為：進一步考察合同簽訂后，當事人之間是否進行了進一步的磋商和意思表示。這包括是否進行了談判、協商、書面確認等行為。

　　自動解除條款：查看合同中是否存在自動解除條款，即在特定條件下合同自動解除，雙方不再有任何權利和義務。這也是預約關系的一個重要指標。

　　其他相關事實：考慮合同履行過程中的其他相關事實，如是否存在不同的約定、是否有口頭協議等。

　　在綜合判斷時，不應孤立地以單一標準為依據，而是應該綜合考慮以上標準，深入剖析合同的內容和當事人之間的行為意圖，以揭示真實的法律意圖。通過綜合判斷標準，才能準確界定商品房買賣合同的本約還是預約關系，從而明確雙方的權利義務和合同的性質。

　　在實際操作中，建議當事人在簽訂商品房買賣合同時，謹慎審慎，確保合同內容清晰明確，避免模糊和含糊的約定。同時，若在合同中存在未來訂立其他合同的預約條款，應認真考慮該條款的法律后果，并在需要時尋求專業律師的意見。綜合判斷標準能夠幫助當事人更好地理解和遵守法律規定，保障自身的合法權益，促進商品房交易的順利進行。

　　五、結論

　　上海房產律師認為，判斷商品房買賣合同系本約還是預約的根本標準是當事人的意思表示。合同的內容和簽訂后的磋商和履行行為等事實都是綜合判斷的依據。不能僅僅以合同中的約定為依據，而應從實際行為和真實意圖出發進行綜合評估。只有根據當事人的真實意思，才能準確判斷合同性質，從而明確當事人之間的法律關系，保障合同的有效履行和合法權益的保護。