合作開發房地產破產后要承擔連帶責任嗎？上海債務律師以案釋法

　　房地產企業開發建設項目的最大特點是投資市場規模大，開發周期長，資金周轉慢，有的房企由于社會資金短缺問題或者學生缺乏有效運作經驗，在土地摘牌后遲遲無法啟動項目研究開發，或者在開發設計過程中不斷出現中途停滯，在此情況下，多數房企往往會選擇引入一些其他投資商進行經濟合作學習開發，以達到自己解決這些資金缺口、借力開發技術經驗、縮短產品開發周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，上海債務律師表示高收益往往伴隨著高風險，而這高風險，很大程度上取決于國家法律環境風險。

　　杜先生最近邀請他的朋友胡先生投資一個房地產開發項目。 由于只有胡先生的A公司具備從事房地產開發的資格，雙方簽訂《合作開發項目協議》，并同意：

　　1.甲、乙雙方以甲公司名義共同出資50％ 的土地使用權；

　　2.雙方以股份形式進行合作開發，包括未來項目生產經營中的投資和收益，按各自股份進行投資和分配；

　　3.競買地塊的土地使用權和開發權屬雙方可以共同發展所有，由雙方通過建立合資、合作經濟關系，以股份方式方法進行交流合作研究開發，風險共擔、利益共享。

　　出乎意料的是，A公司在開發過程中，由于項目資金等債務違約，被債權人申請破產重整。 破產管理人向杜先生發出終止合作協議的通知，并將投標地塊的土地使用權、發展權、土地財產等納入破產財產，以杜先生為項目合作開發商為由，要求其承擔清償項目資金的連帶責任。 杜先生接到通知后，驚訝地發現A公司破產，不僅無法從合作協議中獲得收入，而且還承擔了項目資金的清償責任。 在一系列問題和挫折的驅使下，杜先生咨詢了公司并尋求解決方案。 上海債務律師在杜先生詳細了解案件后，給了他答復。

　　一、經理可以終止合作協議嗎？

　　《中華民族人民民主共和國中國企業破產法》第十八條規定“人民通過法院進行受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務管理人和對方當事人均未履行完畢的合同有權直接決定解除或者我們繼續積極履行…”因此，對于在人民法院受理破產案件時尚發展處于社會履行中的《合作關系協議》，管理人是有權力結構決定解除的。

　　二、杜先生是否擁有合作開發項目的物權？

　　物權法規定了物權公示的原則，即物權變動的事實必須通過一定的方式向社會公開，其目的是讓第三人了解物權變動的情況，保護第三人免受損害，確保交易的安全。動產交付為公示原則，不動產登記為公示原則。

　　在本案中，杜先生與A公司發展之間可能存在企業合作進行開發技術協議，只能通過證明杜先生享有合同上的債權而不能充分證明杜先生享有物權。那么，杜先生是否能以《物權法》第三十條規定的“合法經濟建設”為由主張物權呢？由于我國國有土地資源使用權證、建筑工業用地規劃許可證、建筑信息工程項目規劃許可證、施工許可證等記載的權利人均為A公司，杜先生我們不能為了證明其為相關部門審批手續載明的合法建造一個主體、投資事實、占有重要權利外觀情況下，僅依據其與A公司戰略合作學習開發利用合同法律關系，不符合《物權法》第三十條規定的合法建造人。

　　三、是否應承擔償還工程款的連帶義務？

　　由于以下原因，杜先生不應對工程款承擔連帶責任：

　　首先，合同相對性是合同訴訟的基本原則。建設工程合同只對合同當事人具有約束力，對合同當事人以外的任何人不具有法律效力。債權屬于相對權利。債權人是特定當事人之間的法律關系，債權人和債務人都是特定的。建設方只能要求特定債務人 A 公司付款。

　　其次，合作進行開發企業合同各方是按照合同約定各自承擔社會權利義務?！肮餐l展投資，共享經濟利潤、共擔風險”是指合作學習各方內部控制關系，而不是指對外貿易關系，在法律問題沒有明確規定，合同也沒有約定的情況下，合作各方不應當對作為中國建設項目工程發包人償還工程欠款承擔連帶責任。

　　最后，杜先生沒有全面參與施工合同的實際履行，如與承包商一起選定施工隊伍、參與施工管理、支付工程款和簽署經濟簽證意見、參與工程驗收或結算等，因此不承擔責任。

　　四、杜先生如何彌補他的損失？

　　上海債務律師稱：合作開發房地產，雙方共同出資，利潤共享，風險共擔，所有權屬證書登記在一方名下。非登記方除非取得了生效的形成性法律文件，否則不能依據合作開發協議或其他生效的法律文件直接取得物權，也不能基于合法建造取得物權，只能享有債權。如果注冊方進入破產程序，非注冊方只能向管理人申報債權，其債權只能是合作項目清算后剩余價值上按投資比例應分配的收益。