上海動遷律師建議拆遷戶進行房產評估時一定要注意以下幾點

　　在房產評估中，由于房屋進行評估的結果與拆遷補償金額息息相關，因此選擇評估公司非常關鍵。上海動遷律師建議拆遷戶一定要注意以下幾點：

　　一、選擇評估公司

　　拆遷戶有權協商選擇自己專業、有資質且無利益關系的評估公司，才更有可能沒有得到社會公平公正的評估研究結果。

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》(建府[2011]77號)第四條規定:“房地產價格評估機構由被拆遷戶在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，房屋征收部門應當按照少數服從多數的原則組織被拆遷人投票，或者采取抽簽、搖號等隨機方式?！耙虼耍疬w主管部門直接指定評估機構是違法的。

　　二、按照法定程序上門服務

　　評估企業公司可以確定后，需要有資質的評估師上門對拆遷戶的房子問題進行分析測量、拍照錄像等評估管理工作，并作實地查勘記錄。為保護我們自己的合法經濟利益，被評估人一定要對實地查勘記錄的內容方面進行調查核實，確認信息數據更加真實無誤、無遺漏后再進行簽字。

　　《評估管理辦法》第十二條：“房地產市場價格風險評估研究機構企業應當合理安排學生注冊一個房地產估價師對被征收房屋信息進行分析實地查勘，調查被征收房屋發展狀況，拍攝可以反映被征收房屋內外部環境狀況的照片等影像數據資料，做好自己實地查勘記錄，并妥善保管……房屋征收相關部門、拆遷戶和注冊成為房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。拆遷戶拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收不同部門、注冊中國房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關學習情況應當在評估結果報告中說明。”

　　三、注意使用哪種評估方法

　　對同一套房子使用不同的評估方法，可能會產生非常不同的評估結果，所以拆遷戶也要注意評估機構使用哪種評估方法。

　　《評估管理辦法》第十三條規定：“注冊房地產估價師應當可以根據企業評估研究對象和當地房地產行業市場環境狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估工作方法需要進行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學習方法對被征收房屋使用價值問題進行風險評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用不同市場法評估;被征收房屋信息或者其類似房地產有經濟社會收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建項目工程的，應當選用假設開發法評估?！?

　　《中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳關于加強監督檢查，進一步規范征地拆遷行為的通知》（中集板發[2011]8號）規定“房屋拆遷按房屋置換成本補償”。 宅基地的征收按照當地征地拆遷補償標準、農戶征地拆遷補償標準和政府補助標準執行。 為保障居民購買生活水準合理的住房，在《土地管理法》等法律法規修訂前，集體土地上的房屋將進行搬遷。 按照新頒布的《國有土地房屋征收補償條例》的精神進行。"

　　市場法又稱市場比較法、比較法和現行市場價格法。它是指通過比較估價對象與估價時最近交易的類似不動產之間的相似和差異，將正在估價的資產與最近出售的類似資產進行比較，這是一種通過適當修改這些類似財產的已知價格，估計估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法是不動產估價師中最重要和最常用的方法之一，也是一種技術上成熟和實用的評估方法。

　　實踐中，拆機機構發展大多傾向于通過使用成本法來評估。成本法，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此進行估算估價對象的客觀科學合理利用價格或價值的方法。這種教學方法可以最大的弊端在于我們不能及時反映對象的市場經濟價值，使得我國房屋價值被嚴重低估，拆遷戶的補償獲益遠低于中國市場獲益，選擇貨幣資金補償教育方式的拆遷戶很難用拆遷補償款重建或購置到同等產品質量、同等居住環境條件的房屋。多數拆遷戶拆遷后居住生活條件分析不僅學生沒有能力得到有效改善，反而降低了。很多拆遷戶“越拆越窮”與這一機械適用“成本法”的房屋估值方法有直接的關系。因此，如果他們對于績效評估工作方法不滿意，需要果斷拿起法律思想武器才能更好維護管理自己的權益。

　　四、注意評估時點

　　由于房屋拆遷時間跨度較長，從拆遷開始到簽訂拆遷補償安置協議可能需要3-5年的時間，那么在此期間由于經濟發展、價格變動，對同一房屋的早期評估和后期評估也會導致其評估價值的巨大差異，而且還需要注意拆遷戶。

　　房屋進行征收管理評估工作中有許多“坑”，拆遷戶一不注意就容易實現利益受損，因此對于我們可以建議您在必要時尋求一個專業律師的幫助，才能得到更好地維護您的合法權益！如有還有其他疑問歡迎咨詢上海動遷律師。