上海債務律師為你分析破產案件，涉及破產程序漏洞

　　破產申請程序的主要目的是確保利益相關者（主要是債權人）的權利得到公平的滿足。同時，破產申請程序本身也具有使債務人經濟恢復的目的。 但由于破產申請程序的一些保護功能和“特權”，總有一些人想利用這些“漏洞”來滿足自己的私人利益，而犧牲他人的利益。 例如，最近以上海債務律師為代表的事務所破產是非常典型的。

　　馬先生于二○一七年二月十五日經營一間家居紡織公司（以下簡稱甲公司） ，為擴大業務需求，與另一間從事家居業的公司（以下簡稱乙公司）簽訂「工廠租賃合約」.雙方同意乙公司以1544400元租賃裝配廠（建筑面積3240平方米）10年，租期20年。合同簽訂后，A 公司支付了第一期（10年）租金，交付了上述車間。

　　2018年1月21日，B公司申請破產重整。2018年4月22日，B公司向法院提起訴訟，要求確認廠房租賃合同已經解除；此外，A公司需要立即騰空租賃的廠房，并支付占用費，直至實際騰空日期。法院經審理，依據《中華人民共和國企業破產法》第十八條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條之規定，支持了B公司的訴訟請求。

　　馬先生可以拿到判決書后，心有不甘。畢竟我們已經發展投入到了很多企業基礎性工程建設的資金，況且還先行支付了十年的租金，這下一搬走，損失發生巨大。馬先生覺得教師這份判決很不公平，于是通過咨詢了上海債務律師尋求能夠幫助，律所的王律師在了解相關案情后認為：

　　首先，租賃合同是不動產，在破產程序中應與其他合同（如銷售合同等）區分開來，即使租賃合同未終止，也不影響買受人取得房屋所有權，即租賃合同的存在不會影響破產拍賣。 根據《關于北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的回答》（＜審判）（＜景高發〔2007〕168號）的規定，應當適用銷售不違反租賃約定的條款，不得解除合同。

　　其次，甲公司享有對租賃房產的優先購買權，如解除合同，將剝奪法定的優先購買權。

　　最后，破產清算律師還通過當事人了解到，B公司準備在收到判決后將房屋租給另一家公司收取更高的租金。 《中華人民共和國企業破產法》第十八條是為了保護債權人的利益，確保破產財產在拍賣中獲得最大利益而制定的。 而B公司則利用這一條款以更長的租賃期限和更低的租金終止合同，不僅提前收回租賃的廠房，而且獲得額外的租賃利益，顯然是為了從其破產中獲得利益。 這確實違背了誠實信用的原則。

　　在一位專業清算律師的建議下，馬先生立即提起上訴，并由二審法院審理。法院裁定，“無人能從自己的過失中獲益”是一項基本的法律原則，而 B 公司本身的管理不善，已使其瀕臨破產邊緣，對他人造成各種不便和損害，并謀求從破產程序中獲利，是違反公平原則的，因此判決撤銷一審判決，駁回 B 公司的所有申索。

　　雖然本案在專業清盤律師的代表下取得了令人滿意的結果，但上海債務律師仍有必要提醒絕大多數經營者，市場上有很多人想犧牲別人的利益來謀取自己的利益，他們不能總是保持高度警惕，應該第一時間咨詢破產清盤律師，不要錯過后悔的機會。